相关案情

　　杨静与案外人王维省原系夫妻，涉案房屋系该二人夫妻共同财产(chǎn)。2002年7月，北京市丰台區(qū)人民(mín)法院作(zuò)出（2001）丰执字第1363号民(mín)事裁定书，确认王维省作(zuò)為(wèi)投资人在200万元范围内清偿该院（2000）丰经初字第02620号民(mín)事判决书确定的被执行人盛世达公(gōng)司的义務(wù)。2002年9月，该院作(zuò)出裁定并向北京市朝阳區(qū)房屋管理(lǐ)局发出协助执行通知书，查封了王维省名(míng)下的涉案房屋。此后,该院持续续封涉案房屋至今，当前查封期限為(wèi)2019年1月28日至2022年1月27日。2004年11月17日，杨静与王维省经法院判决离婚，涉案房屋归杨静所有(yǒu)，房屋贷款由杨静自行偿还。

　　2011年2月21日，杨静与杨瑾清签订《北京市房屋买卖合同》，约定杨静将涉案房屋出售给杨瑾清，房屋价款205万元。在买房的时候，杨瑾清知道涉案房屋同时存在银行的抵押、西城區(qū)法院的查封及丰台區(qū)法院的查封。

　　法院裁判

　　一审法院认為(wèi)：违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案中(zhōng)原、杨瑾清在签订买卖合同时，涉案房屋已经被司法机关查封，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。对于杨静的诉讼请求，法院予以支持。综上，依据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)合同法》第五十二条之规定，判决：杨静与杨瑾清于二〇一二年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

　　本院认為(wèi)，杨静和杨瑾清签订房屋买卖合同时，涉案房屋已经被司法机关查封，且根据庭审筆(bǐ)录，杨瑾清在購(gòu)房时知晓房屋被查封，在此情况下，双方签订的房屋买卖合同应属无效。

　　实務(wù)指引

　　对于买卖合同标的物(wù)、履行过程、主體(tǐ)等，违反了國(guó)家法律法规强制性规定的，如交易的标的物(wù)為(wèi)禁止交易的宅基地，或者标的物(wù)被抵押或被查封的，或者应登记批准生效没有(yǒu)登记批准的合同，都会被认定為(wèi)无效。此外，《民(mín)法典》增加了一个但约，明确了不是所有(yǒu)法律和行政法规的强制性规定的违反都会导致合同无效。

　　杨瑾清与杨静房屋买卖合同纠纷；北京市第三中(zhōng)级人民(mín)法院（2020）京03民(mín)终4268号民(mín)事判决书】