买受人以出卖人违反先合同义務(wù)瑕疵行為(wèi)来拒绝履行自己应承担的主要合同义務(wù)，应认定為(wèi)不当行使履行抗辩权。

　　案情简介

　　2014年，供销公(gōng)司購(gòu)买林某别墅，约定房款3200万元。2016年，供销公(gōng)司支付700万元后，以林某别墅绿植隔离带向外扩展部分(fēn)并不包括在房产(chǎn)证面积中(zhōng)，诉请林某损害赔偿300万元。林某反诉解除合同，亦主张损害赔偿700万余元。

　　法院认為(wèi)

　　1、林某作(zuò)為(wèi)涉案别墅所有(yǒu)权人，签订房屋买卖合同当时又(yòu)是涉案别墅相邻别墅所有(yǒu)权人，其应当知悉涉案别墅绿植屏障向外扩展事实。在供销公(gōng)司签订房屋买卖合同前实地查看涉案别墅时，林某应自己告知或委托中(zhōng)介告知供销公(gōng)司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，因绿植隔离带外扩情况对涉案别墅成交价格将产(chǎn)生一定影响。林某并未告知供销公(gōng)司涉案别墅绿植隔离带外扩情况，林某交付给供销公(gōng)司的涉案别墅实际情况与产(chǎn)权证书登记情况并不完全一致，故可(kě)认定林某在缔约过程中(zhōng)存在瑕疵行為(wèi)，违反了诚实信用(yòng)原则和先合同义務(wù)。在此情形下林某不享有(yǒu)合同解除权。

　　2、涉案别墅绿植隔离带向外扩展部分(fēn)，在整个涉案别墅面积中(zhōng)所占比例较小(xiǎo)，对涉案别墅成交价款影响不大，林某在缔约过程中(zhōng)存在瑕疵行為(wèi)，但不属于重大违约行為(wèi)，供销公(gōng)司不能(néng)以此為(wèi)由拒绝履行其根据合同约定应承担的后续办(bàn)理(lǐ)过户和支付剩余房款2500万元义務(wù)。供销公(gōng)司以林某瑕疵行為(wèi)来拒绝履行自己应承担的主要义務(wù)，不符合《合同法》诚实信用(yòng)原则和公(gōng)平原则，故供销公(gōng)司拒不履行合同主要义務(wù)行為(wèi)，属于不当行使履行抗辩权，应承担相应损害赔偿责任。综合本案情况，法院酌定供销公(gōng)司赔偿林某损失250万元。

　　3、供销公(gōng)司对涉案别墅占地范围产(chǎn)生了一定错误认识，而产(chǎn)生该错误认识的原因应归责于出卖人林某，作(zuò)為(wèi)别墅出卖人的林某亦应就其缔约过程中(zhōng)瑕疵行為(wèi)承担相应责任。根据本案绿植隔离带外扩概况，法院酌定涉案别墅总价款由3200万元变更為(wèi)3150万元。供销公(gōng)司请求林某配合其办(bàn)理(lǐ)涉案别墅过户手续的请求，法院予以支持。鉴于房屋买卖合同继续履行，供销公(gōng)司已支付700万元首付款林某不予退还。根据权利义務(wù)对等原则和双方当事人合同约定，供销公(gōng)司亦应于过户当天将剩余房款2450万元支付给林某。供销公(gōng)司在房屋买卖合同履行过程中(zhōng)属于主要违约方，其亦未提供证据证明其有(yǒu)何种直接损失，故其要求林某赔偿损失300万元请求，不应支持。判决继续履行，房屋总价款由3200万元变更為(wèi)3150万元，林某协助办(bàn)理(lǐ)过户，供销公(gōng)司支付剩余房款2450万元并赔偿林某损失250万元。

　　实務(wù)要点

　　买受人以出卖人违反先合同义務(wù)的瑕疵行為(wèi)来拒绝履行自己应承担的主要合同义務(wù)，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。基于出卖人的瑕疵行為(wèi)买受人对交易标的产(chǎn)生了错误认识，买受人有(yǒu)权要求变更交易价格。

　　案例索引

　　北京高院（2017）京民(mín)终289号“中(zhōng)國(guó)供销集团有(yǒu)限公(gōng)司与林光荣等房屋买卖合同纠纷上诉案”，见《权利义務(wù)相一致原则在合同履行中(zhōng)的适用(yòng)》