买房是一件重要的人生大事，也通常是一生中(zhōng)最大的一筆(bǐ)支出，整个买房过程包含多(duō)个关键环节，購(gòu)房者们经常在买房过程中(zhōng)遇到的各种问题和纠纷。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所侯丁磊律师依据举证分(fēn)配及审判逻辑，整理(lǐ)探究了購(gòu)房前一定要了解的10个法律要点，供大家参考。

一、开发商(shāng)未取得商(shāng)品房预售许可(kě)证明，双方订立的合同无效吗？

是的。商(shāng)品房预售许可(kě)证明由國(guó)家部门颁发，是经备案允许销售房地产(chǎn)的必经手续。在未取得该证明的情况下，开发商(shāng)与購(gòu)房人签订的商(shāng)品房预售合同或商(shāng)品房买卖合同，均认定无效，但在起诉前取得该证明的，可(kě)以认定有(yǒu)效。

二、購(gòu)房人以房屋配套设施不符合售房时承诺，可(kě)以主张解除合同吗？

購(gòu)房人以房屋配套设施不符合售房时开发商(shāng)的承诺（如周围有(yǒu)九年制學(xué)校、地铁通过、三甲医(yī)院等）為(wèi)由主张解除合同的，应承担开发商(shāng)在售房时对此承诺的举证义務(wù)。

法院在审理(lǐ)此类案件时要查证合同对此承诺是否有(yǒu)特殊约定及是否存在虚假宣传等，同时还要审查購(gòu)房人的購(gòu)房目的，若房屋后期配套与签订合同中(zhōng)承诺不符，不能(néng)实现購(gòu)房人購(gòu)房目的的，开发商(shāng)构成违约，購(gòu)房人可(kě)以主张解除合同。

三、开发商(shāng)逾期交付房屋，该怎么办(bàn)？

制式的商(shāng)品房买卖合同中(zhōng)约定了逾期交付的违约责任，購(gòu)房人可(kě)以按照合同约定向开发商(shāng)主张逾期交付已付款利息和（或）违约金。

如果有(yǒu)证据证明开发商(shāng)客观上无法交付商(shāng)品房的（如工(gōng)程停滞不会再开工(gōng)建设），購(gòu)房合同目的无法实现，購(gòu)房人可(kě)以主张解除合同并要求返还購(gòu)房款。对于贷款问题，可(kě)以一并予以解决。

四、商(shāng)品房销售合同纠纷中(zhōng)，購(gòu)房人可(kě)以因非主體(tǐ)结构性瑕疵主张退房吗？

可(kě)以。如房屋质(zhì)量存在严重问题影响正常居住使用(yòng)。

《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第九条和第十条，约定了两种情况下，买受人可(kě)以请求解除合同：

（1）因房屋主體(tǐ)结构质(zhì)量不合格不能(néng)交付使用(yòng)，或者房屋交付使用(yòng)后，房屋主體(tǐ)结构经核验确属不合格的；

（2）因房屋质(zhì)量问题严重影响正常居住使用(yòng)。

五、購(gòu)入的車(chē)位不满足購(gòu)房人使用(yòng)需求的，如何维权？

停車(chē)位作(zuò)為(wèi)一种特殊商(shāng)品，在满足行业标准的同时，还应符合业主最基本的停車(chē)需求。

开发商(shāng)与購(gòu)房人签订的买卖合同一般不会对停車(chē)位的尺寸，位置及停放类型进行明确约定。若車(chē)位尺寸不符合住建部实施的《車(chē)库建筑设计规范》相关规范要求，导致所購(gòu)入的車(chē)位不符合使用(yòng)需求的，購(gòu)房人可(kě)以要求解除合同（在除斥期间内）或者赔偿损失。