宅基地使用(yòng)权证和房产(chǎn)证登记的所有(yǒu)权人有(yǒu)时并非实际所有(yǒu)权人，在实践中(zhōng)通常会有(yǒu)借名(míng)的情形出现。在借名(míng)情况出现时，房屋的权属不应仅依据登记情况予以确认。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所郭稳波律师结合法律要旨，梳理(lǐ)探析了借名(míng)宅基地使用(yòng)权及地上房屋权属的认定，供大家参考。

　　一、关于借名(míng)宅基地的使用(yòng)权

　　农村集體(tǐ)经济组织成员可(kě)以依法向本集體(tǐ)经济组织申请宅基地使用(yòng)权，但不能(néng)违反“一户一宅”的原则。

　　根据物(wù)权法第六条、第九条，不动产(chǎn)物(wù)权的设立，应当依照法律规定登记;经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有(yǒu)规定的除外。宅基地使用(yòng)权為(wèi)用(yòng)益物(wù)权，需经依法登记方能(néng)取得。

　　二、关于借名(míng)宅基地上所建房屋的所有(yǒu)权

　　拥有(yǒu)宅基地使用(yòng)权并不代表涉案房屋也归其所有(yǒu)。根据物(wù)权法第三十条，合法建造可(kě)以设立物(wù)权，且自事实行為(wèi)成就时发生效力。

　　三、关于借名(míng)宅基地如何处理(lǐ)

　　继承法第三条规定，遗产(chǎn)是公(gōng)民(mín)死亡时遗留的个人合法财产(chǎn)，而宅基地不属于个人财产(chǎn)，因此不发生继承问题。

　　土地管理(lǐ)法第十条规定，农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的土地依法属于村农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的，由村集體(tǐ)经济组织或者村民(mín)委员会经营、管理(lǐ)。

　　四、常见问题解析

　　1、申请宅基地以具(jù)有(yǒu)本村集體(tǐ)经济组织成员资格為(wèi)前提条件

　　宅基地使用(yòng)权的原始取得以权利人具(jù)有(yǒu)本村集體(tǐ)经济组织成员资格為(wèi)前提条件，非本村集體(tǐ)经济组织成员不得申请宅基地使用(yòng)权，且农村村民(mín)一户只能(néng)拥有(yǒu)一处宅基地。而对于农村集體(tǐ)经济组织成员资格的认定，法律并无统一规定，各省根据地方实际各自规定。如果该省没有(yǒu)具(jù)體(tǐ)规定，结合理(lǐ)论与实践，应以是否具(jù)有(yǒu)依法登记的集體(tǐ)经济组织所在地常住户口為(wèi)形式标准。

　　2、如果房屋权属存有(yǒu)争议的情况遇到征地拆迁怎么办(bàn)?

　　根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第二百三十一条，若合法建造房屋，在建造完毕后即可(kě)取得该部分(fēn)房屋的所有(yǒu)权。因此，虽然拆迁利益登记在他(tā)人名(míng)下，实际所有(yǒu)权人在协商(shāng)不成的情况下，仍可(kě)通过法院确权决定最终拆迁利益的归属。在征收过程中(zhōng)，在他(tā)人对房屋权属存有(yǒu)争议、征收部门无法判定的情况下，為(wèi)了减少讼争，征收部门可(kě)告知先行解决权属争议，待权属确定后，再决定征收对象，签订相应的征收补偿协议。

　　3、借名(míng)买农村房合法吗?

　　不合法!以合法形式掩盖非法目的，违反农村集體(tǐ)土地不允许违法转让的强制性规定，签订的房屋买卖合同无效!

　　宅基地使用(yòng)权是农村集體(tǐ)经济组织成员享有(yǒu)的权利，与享有(yǒu)者特定的身份相联系，非本集體(tǐ)经济组织成员无权取得或变相取得。