划拨土地使用(yòng)权转让，是指原划拔用(yòng)地使用(yòng)权人经依法批准，将划拔土地使用(yòng)权转移的行為(wèi)，包括买卖、交换、司法处置等。我國(guó)法律对划拨土地使用(yòng)权转让解读不一，裁判混乱，不利于交易规则的形成。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所梁子丹律师依托法律条文(wén)规定及裁判指引，整理(lǐ)探究了划拔土地使用(yòng)权转让的法律问题研究，供大家参考。

　　一、划拨土地使用(yòng)权转让的条件

　　划拨土地使用(yòng)权申请转让，经市、县人民(mín)政府批准，可(kě)以由受让人办(bàn)理(lǐ)协议出让。國(guó)務(wù)院55号令第四十五条规定，划拨土地使用(yòng)权转让的条件包括：土地使用(yòng)者為(wèi)公(gōng)司、企业、其他(tā)经济组织和个人;领有(yǒu)國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证;具(jù)有(yǒu)地上建筑物(wù)、其他(tā)附着物(wù)合法的产(chǎn)权证明。按照此规定，对于行政机关、事业单位等主體(tǐ)的划拨土地使用(yòng)权是不允许转让的。因此，所转让的划拨土地除了领有(yǒu)國(guó)有(yǒu)土地使用(yòng)证外，还应具(jù)有(yǒu)地上建筑物(wù)、其他(tā)附着物(wù)合法的产(chǎn)权证明，即不允许净地转让。

　　此外，对于法律、法规、行政规定或《國(guó)有(yǒu)建设用(yòng)地划拨决定书》等明确应当收回划拨土地使用(yòng)权重新(xīn)公(gōng)开出让的，也不能(néng)进行转让。

　　二、转让划拨用(yòng)地的常见方式

　　第一种方式是划拨转出让后再行转让。

　　该种方式由原划拨土地使用(yòng)权人补缴土地使用(yòng)权出让金，转划拨為(wèi)出让后再进行转让。但由于该种模式实际系转让出让用(yòng)地，受让人需要额外支付相关税费，且办(bàn)理(lǐ)手续较為(wèi)繁琐，故划拨用(yòng)地转让实践中(zhōng)较少操作(zuò)。

　　第二种方式是由受让方直接办(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续。

　　该种方式中(zhōng)由划拨土地使用(yòng)权人先向有(yǒu)批准权的人民(mín)政府及相关行政部门报批，准予转让的，应当由受让方办(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续，并依照國(guó)家有(yǒu)关规定缴纳土地使用(yòng)权出让金或上缴土地收益。即该种模式实际系将相当于政府将划拨用(yòng)地收回后再行出让。

　　第三种方式是直接将划拨用(yòng)地使用(yòng)权直接划拨给受让方使用(yòng)。

　　根据《城市房地产(chǎn)管理(lǐ)法》第40条第2款规定“以划拨方式取得土地使用(yòng)权的，转让房地产(chǎn)报批时，有(yǒu)批准权的人民(mín)政府按照國(guó)務(wù)院规定决定可(kě)以不办(bàn)理(lǐ)土地使用(yòng)权出让手续的，转让方应当按照國(guó)務(wù)院规定将转让房地产(chǎn)所获收益中(zhōng)的土地收益上缴國(guó)家或者作(zuò)其他(tā)处理(lǐ)”。

　　三、划拨用(yòng)地转让的其他(tā)问题

　　1.划拨土地也可(kě)用(yòng)于执行，但需补足土地出让金。

　　划拨系设立建设用(yòng)地使用(yòng)权的法定方式之一，经审批和登记后，登记的权利人即享有(yǒu)建设用(yòng)地使用(yòng)权，只不过為(wèi)了避免土地收益流失，防止擅自变更公(gōng)益性的土地用(yòng)途，相关法律法规对通过划拨方式取得的建设用(yòng)地使用(yòng)权在用(yòng)途和流转等方面予以严格限制，因此，只要符合法律规定的条件，经法定程序并且优先补交出让金后，可(kě)对划拨土地使用(yòng)权进行查封和变价。

　　2. 不改变划拨土地用(yòng)途的合作(zuò)建房合同有(yǒu)效。

　　虽然划拨土地在办(bàn)理(lǐ)出让手续前无法进行市场交易，更无法通过市场流转来实现增值或改变原有(yǒu)模式，因此如不存在擅自变更划拨土地性质(zhì)、违背划拨土地用(yòng)途情况，即便将划拨土地用(yòng)于合作(zuò)建房，也不能(néng)因此认為(wèi)合作(zuò)建房合同无效。