房屋漏水，屋顶、墙壁、柜子发了霉，经检测发现，原因竟是暗埋管道存在漏水孔。房子住了九年，早已过了两年保修期，漏水造成的损失，开发商(shāng)是否担责？此类问题，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所渠清律师依托司法要点结合裁判口径，对房屋保修期过后，责任主體(tǐ)的法律界定进行了审核分(fēn)析，供大家参考。

一、房屋超出保修期，质(zhì)量问题谁来负责

当房屋的质(zhì)量问题发生在保修期之后，责任的判定可(kě)能(néng)会比较复杂。根据相关法律规定和案例判决，以下几点可(kě)以帮助理(lǐ)解这种情况的责任归属：

1.质(zhì)量瑕疵担保责任：即使质(zhì)量保修期已经结束，施工(gōng)单位仍需对在工(gōng)程交付时已存在的质(zhì)量缺陷承担瑕疵担保责任。这意味着，如果房屋在交付时存在质(zhì)量问题，尽管保修期已过，購(gòu)房者仍有(yǒu)权要求施工(gōng)单位承担修复或赔偿责任。

2.侵权赔偿责任：如果房屋的质(zhì)量问题造成了居住者的损害，施工(gōng)单位还可(kě)能(néng)承担侵权赔偿责任。这种赔偿责任不受质(zhì)量保修期的限制。

3.合同约定的继续责任：在某些情况下，施工(gōng)单位与开发商(shāng)可(kě)能(néng)会通过合同方式承诺在特定时间内继续负责处理(lǐ)质(zhì)量问题。这种承诺具(jù)有(yǒu)法律效力，施工(gōng)单位必须遵守。

二、维权途径：

1.协商(shāng)解决：首先尝试与开发商(shāng)或物(wù)业管理(lǐ)公(gōng)司进行协商(shāng)，要求其承担修复费用(yòng)及其他(tā)相关损失。

2.法律诉讼：如果协商(shāng)失败，可(kě)以通过法律途径追求赔偿。例如，在案例中(zhōng)，邹某和姜某某因房屋外墙脱落问题，法院判决开发商(shāng)支付修复费用(yòng)及鉴定费用(yòng)。

3.第三方鉴定：如果不确定问题的具(jù)體(tǐ)原因，可(kě)以聘请第三方鉴定机构进行检测，确保问题得到科(kē)學(xué)合理(lǐ)的评估。

律师观点

房屋是需要長(cháng)期使用(yòng)的特殊商(shāng)品，开发商(shāng)应保证在合理(lǐ)使用(yòng)期限内，建造房屋所使用(yòng)的管線(xiàn)、建材等符合质(zhì)量标准，并达到合理(lǐ)的使用(yòng)期限。虽然法律对于建筑工(gōng)程的合理(lǐ)使用(yòng)年限没有(yǒu)明确规定，但开发商(shāng)不能(néng)因此将合同中(zhōng)约定的“保修期限”等同于合理(lǐ)使用(yòng)年限。而应在充分(fēn)考虑房屋建筑的特性，即“可(kě)以長(cháng)期使用(yòng)的固定资产(chǎn)”这一基础上，参照同类建筑工(gōng)程的实际合理(lǐ)使用(yòng)年限，确保房屋的合理(lǐ)使用(yòng)年限符合社会公(gōng)众的预期。同时，也要注意到，在房屋存在质(zhì)量问题的情况下，质(zhì)量问题往往在保修期内已经存在，只是其造成的损害在后期才显现而已。因此，开发商(shāng)不能(néng)单纯地以超出保修期為(wèi)由，而拒绝承担因房屋质(zhì)量问题造成的损失。

法律依据

根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)建筑法》第八十条，在建筑物(wù)的合理(lǐ)使用(yòng)寿命内，因建筑工(gōng)程质(zhì)量不合格受到损害的，有(yǒu)权向责任者要求赔偿。

《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义務(wù)或履行合同义務(wù)不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。