“以房抵债”是指為(wèi)保障债权顺利实现，债权人与债務(wù)人或第三人签订的包含“抵债”“担保”条款的房屋买卖合同。由于“以房抵债”可(kě)能(néng)涉及“套路贷”、虚假诉讼等违法情形，社会关注度较高。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所李军律师依托法律实務(wù)要点结合举证责任分(fēn)配，对“以房抵债”型房屋买卖合同的一般特征及审理(lǐ)路径进行了梳理(lǐ)、提炼和总结，供大家参考。

一、“以房抵债”型房屋买卖合同的特征

当事人签订“以房抵债”型房屋买卖合同约定由债務(wù)人将其自有(yǒu)、共有(yǒu)或者他(tā)人的房屋，以房屋买卖的形式，抵偿其对债权人的债務(wù)。

双方除订立符合房屋买卖要素的一般房屋买卖合同外，合同中(zhōng)多(duō)出现关于“抵债”“担保”的附属条款、补充协议，或有(yǒu)类似表述的条款，具(jù)體(tǐ)有(yǒu)以下几种表现形式：

（1）约定在债務(wù)到期后未按时清偿的情况下，买卖的标的房屋变更登记至债权人或其指定的第三人名(míng)下；

（2）约定债務(wù)人或者出卖人于签订合同后一段期间内以某价格回購(gòu)买卖的标的房屋，或在清偿债務(wù)后，房屋所有(yǒu)权恢复登记至债務(wù)人或者出卖人名(míng)下，即约定中(zhōng)存在“融资、担保”的意思表示；

（3）约定以房屋抵偿数额确定的到期债務(wù)。

二、“以房抵债”型房屋买卖合同性质(zhì)的识别要点

根据合同签订时原债权债務(wù)履行期是否届满，此类合同可(kě)分(fēn)為(wèi)“以物(wù)抵债”和“让与担保”两类。

1.以物(wù)抵债的识别要点

（1）合同在原债权债務(wù)履行期届满后签订

“以房抵债”协议在原债权债務(wù)履行期届满后签订，方能(néng)认可(kě)其以物(wù)抵债的性质(zhì)。如果合同双方在原债权债務(wù)期满前约定“以房抵债”，不宜认定其以物(wù)抵债的性质(zhì)。

（2）合同各方达成以物(wù)抵债的合意

《九民(mín)会议纪要》第44条的释义明确，以物(wù)抵债协议的性质(zhì)為(wèi)诺成合同，只要双方当事人就以物(wù)抵债达成合意，则以物(wù)抵债协议成立，该释义也是对当事人意思自治原则的确认。

（3）完成对原债权债務(wù)的结算
该条规定要求人民(mín)法院要着重审查以物(wù)抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。為(wèi)保证以物(wù)抵债协议的真实性，应当要求当事人完成原债权债務(wù)的结算，以明确债務(wù)价值。

2.让与担保的识别要点

让与担保的性质(zhì)属于非典型担保，有(yǒu)广义和狭义之分(fēn)，广义的让与担保，包括买卖式担保和让与式担保。让与担保的识别要点如下：

（1）合同在原债权债務(wù)履行期届满前签订
与以物(wù)抵债协议相比，让与担保属于非典型担保，具(jù)有(yǒu)从属性，其设立的目的仍在于担保主债权的实现，应形成于原债权债務(wù)履行期届满之前。

（2）具(jù)有(yǒu)担保的意思表示
虽然合同双方就标的物(wù)权利移转给债权人达成合意，但债務(wù)人或第三人系為(wèi)实现担保而将担保物(wù)的所有(yǒu)权转移给债权人，标的物(wù)的权利移转只是形式上的，而非双方真实的合同目的。