房屋溢价是房屋的实际交易价格高于其实际价值的现象。这种溢价通常发生在房屋需求大于供应的情况下，例如地理(lǐ)位置优越、配套设施完善或投资价值高的房屋。那房屋溢价款是否可(kě)以返还？围绕这一问题，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所梁靖律师结合法律观点及举证分(fēn)配，提炼分(fēn)析了房屋溢价款的司法判定及法律问题，供大家参考。

一、房屋溢价款是否可(kě)以返还

房屋溢价款是否可(kě)以返还，主要取决于合同的约定和相关法律规定。根据搜索到的案例，有(yǒu)以下几种情况：

1.合同约定：如果房屋买卖双方在合同中(zhōng)明确约定了溢价款的收取，并且購(gòu)房者自愿支付，那么这种收取是合法的。如果溢价款没有(yǒu)合同约定或者违反相关法律法规，可(kě)能(néng)被视為(wèi)非法，卖方在没有(yǒu)合法依据的情况下收取了溢价款，应当返还给买方。

2.不当得利：如果开发商(shāng)通过虚假宣传、夸大其词等手段诱导、忽悠購(gòu)房者支付溢价款，这种行為(wèi)可(kě)能(néng)构成价格欺诈，是不合法的。此外，如果卖方在没有(yǒu)合法依据的情况下收取了溢价款，可(kě)能(néng)构成不当得利，应当返还给买方。

3.强制收取：如果开发商(shāng)通过诱导、忽悠等强制手段，如不交溢价款就不予签订合同或交付钥匙等方式，迫使購(gòu)房者支付溢价款，这种收取方式是不合法的。

4.未明确告知：如果开发商(shāng)在收取溢价款时，未提供相关文(wén)件、交易证明，購(gòu)房者有(yǒu)权要求退回。

5.法律判决：在实际的法律案例中(zhōng)，如开发商(shāng)或销售人员存在违法行為(wèi)，如非法占有(yǒu)超出合同价格的款项，法院可(kě)能(néng)会判决返还。

二、房屋溢价程度的评估

评估房屋溢价的程度可(kě)以通过以下几个维度进行考量：

1.周边楼盘对比：通过与周边楼盘的价格进行比较，可(kě)以直观感受到某个楼盘的溢价程度。如果某个楼盘的价格明显高于周边楼盘，那么可(kě)以认為(wèi)这个楼盘的溢价程度较高。

2.开发商(shāng)品牌和品质(zhì)：好的品牌和项目品质(zhì)能(néng)够带来房屋的溢价。品牌的作(zuò)用(yòng)力在于能(néng)够提升房子的附加值，品质(zhì)优良的物(wù)业、良好的景观和精(jīng)装(zhuāng)也可(kě)以显著提升房价。

3.學(xué)區(qū)和其他(tā)附加值：如果楼盘附带优质(zhì)的學(xué)區(qū)资源，这将是一个重要的溢价因素。學(xué)區(qū)通常能(néng)够显著提升房产(chǎn)的市场吸引力，从而推动房价上涨。

4.市场趋势和供需状况：考察当地的市场趋势和房屋的供需状况也非常重要。在需求旺盛、供应稀缺的情况下，房屋溢价的可(kě)能(néng)性较大。

法律规定

《民(mín)法典》第九百八十五条

构成不当得利应当具(jù)备以下条件：一方取得财产(chǎn)利益；一方受到财产(chǎn)损失；取得的财产(chǎn)利益与受到的财产(chǎn)损失之间存在因果关系；取得的利益没有(yǒu)法律上的根据。

得利人没有(yǒu)法律根据取得不当利益的，受损失的人可(kě)以请求得利人返还取得的利益，但是有(yǒu)下列情形之一的除外：

（一）為(wèi)履行道德(dé)义務(wù)进行的给付；

（二）债務(wù)到期之前的清偿；

（三）明知无给付义務(wù)而进行的债務(wù)清偿。