根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)建筑法》的规定，农民(mín)自建低层住宅是指两层以下住宅，房主在农村建设三层高的楼房，不属于农民(mín)自建低层住宅，应适用(yòng)《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)建筑法》相关规定，需要由有(yǒu)资质(zhì)单位进行建设。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所吕沅锦律师根据法律条文(wén)规定及裁判指引，对农村自建房屋的权属认定问题进行了整理(lǐ)探究，供大家参考。

　　一、农村建房合同的性质(zhì)认定

　　农村自建、修缮三层(含三层)以上的房屋，其施工(gōng)合同应认定為(wèi)农村建房施工(gōng)合同，受《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)建筑法》调整，相应工(gōng)程需要具(jù)有(yǒu)建筑资质(zhì)的施工(gōng)单位作(zuò)业。农村自建两层(含两层)以下低层住宅包工(gōng)包料的应认定為(wèi)承揽合同，由承包方负责房屋建造的全部事项，在工(gōng)程完成后由房主向承包方支付报酬;农村自建两层(含两层)以下低层住宅包工(gōng)不包料的应认定為(wèi)劳務(wù)合同，即“包清工(gōng)”，房主在整个施工(gōng)过程中(zhōng)发挥指挥、监督和管理(lǐ)的作(zuò)用(yòng)，施工(gōng)人只负责单纯的施工(gōng)劳作(zuò)。

　　二、不属于违建的农村自建房

　　1、耕地临时建筑

　　一些在农业生产(chǎn)中(zhōng)必不可(kě)少的配套设施，包括农民(mín)在自家耕地临时搭建的看护房、蔬菜大棚等，这些建筑一般是临时搭建，面积也不会太大。最新(xīn)政策明确指出，这类建筑只要符合相关农业用(yòng)地管理(lǐ)规定，相关机关就不得以“违建”為(wèi)理(lǐ)由随意拆除，而是要兼顾农民(mín)的正常农业生产(chǎn)活动。

　　2、房前屋后小(xiǎo)型设施

　　这类小(xiǎo)型设施主要是指农民(mín)在房前屋后搭建的小(xiǎo)型养猪棚等建筑，是农村生活中(zhōng)比较常见的设施，一般来讲规模不大，但具(jù)有(yǒu)较大的实用(yòng)价值。根据最新(xīn)的政策，这些小(xiǎo)型设施在不影响村庄整體(tǐ)规划和公(gōng)共利益的前提下，也不会被认定為(wèi)违建，可(kě)以继续使用(yòng)。

　　3、宅基地翻修房屋

　　农民(mín)在村里获得宅基地后，会在宅基地上修建房屋，出于生活需要，可(kě)能(néng)会对最开始的房屋进行翻修或改建，这种在原有(yǒu)宅基地上翻修、翻建的房屋，只要没有(yǒu)超出规划范围，即使暂时未办(bàn)理(lǐ)相关手续，也不能(néng)直接认定成违建。最新(xīn)政策强调，对于翻修房屋，更应结合实际情况处理(lǐ)，避免一刀(dāo)切的做法。

　　4、房屋周围临时建筑

　　出于生产(chǎn)生活的需要，农民(mín)可(kě)能(néng)会在房屋周围搭建临时堆放谷物(wù)和农具(jù)的建筑，这类建筑也是目前最新(xīn)政策中(zhōng)明确受到保护的建筑类型。这些建筑只要不影响村庄环境和公(gōng)共安(ān)全，实际上还发挥了重要的生产(chǎn)作(zuò)用(yòng)，為(wèi)维护农民(mín)的正常生产(chǎn)和生活秩序，不宜被认定為(wèi)违建。

　　5、历史遗留无证房

　　在相关法律出台前，农村就存在大量的房屋，也没有(yǒu)办(bàn)法和途径取得相关证件，对于这种由于历史继承等原因导致的无证房，却往往承载着农民(mín)世代的记忆和情感，最新(xīn)政策强调应充分(fēn)考虑历史因素和农民(mín)的实际情况，避免一刀(dāo)切的处理(lǐ)方式。