房产(chǎn)过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产(chǎn)等方式获得房产(chǎn)，去房屋权属登记中(zhōng)心办(bàn)理(lǐ)的房屋产(chǎn)权变更手续，即产(chǎn)权转移从甲方转移到乙方的全过程。那房屋买卖未过户，拆迁补偿款如何分(fēn)配?北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所刘鹏律师结合司法考量及审判实践，对房屋买卖未过户，拆迁补偿款的分(fēn)配规则进行了分(fēn)析说明，供大家参考。

　　一、拆迁补偿分(fēn)配规则

　　房屋买卖未过户，拆迁补偿利益归房产(chǎn)证登记的房屋所有(yǒu)权人。

　　房屋作(zuò)為(wèi)不动产(chǎn)，其物(wù)权变更需经登记方产(chǎn)生公(gōng)示效力。买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清購(gòu)房款，但因未办(bàn)理(lǐ)过户登记，故买房人对所購(gòu)买的房屋并没有(yǒu)实际取得所購(gòu)房屋的房屋所有(yǒu)权。國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收的被征收人是房屋所有(yǒu)权人，征收补偿的对象也是房屋所有(yǒu)权人。卖方作(zuò)為(wèi)标的房屋的所有(yǒu)权人，其所签订的國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收补偿协议书，合法有(yǒu)效。

　　二、对被征收人给予的补偿

　　作(zuò)出房屋征收决定的市、县级人民(mín)政府，对被征收人给予的补偿包括：

　　(一)被征收房屋价值的补偿;

　　(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安(ān)置的补偿;

　　(三)因征收房屋造成的停产(chǎn)停业损失的补偿。

　　市、县级人民(mín)政府应当制定补助和奖励办(bàn)法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公(gōng)告之日被征收房屋类似房地产(chǎn)的市场价格。被征收房屋的价值，由具(jù)有(yǒu)相应资质(zhì)的房地产(chǎn)价格评估机构按照房屋征收评估办(bàn)法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有(yǒu)异议的，可(kě)以向房地产(chǎn)价格评估机构申请复核评估。对复核结果有(yǒu)异议的，可(kě)以向房地产(chǎn)价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办(bàn)法由國(guó)務(wù)院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中(zhōng)，应当向社会公(gōng)开征求意见。

　　【法律依据】

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》

　　第二百零九条 不动产(chǎn)物(wù)权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有(yǒu)规定的除外。

　　依法属于國(guó)家所有(yǒu)的自然资源，所有(yǒu)权可(kě)以不登记。

　　三、裁判要点

　　1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清購(gòu)房款，但因未办(bàn)理(lǐ)过户登记，故买房人对所購(gòu)买的房屋虽实际占有(yǒu)、使用(yòng)、收益，但并没有(yǒu)实际取得所購(gòu)房屋的房屋所有(yǒu)权。

　　2.当房屋被征收时，卖房人作(zuò)為(wèi)登记的房屋所有(yǒu)权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有(yǒu)效，但其在该协议中(zhōng)享有(yǒu)的权利為(wèi)其出卖给买房人的房屋及土地使用(yòng)权的对价。在此情况下，买房人可(kě)选择解除房屋买卖合同，也可(kě)选择主张所購(gòu)房屋产(chǎn)权消灭的对价—拆迁补偿款。(实践中(zhōng)，征收部门可(kě)直接与实际买受人签订征收补偿协议。)

　　3.在征收主體(tǐ)按照征收方案确定的具(jù)體(tǐ)补偿数额予以补偿后，有(yǒu)关利害关系人之间就该补偿款的归属或分(fēn)配产(chǎn)生纠纷，向人民(mín)法院提起诉讼，人民(mín)法院应当作(zuò)為(wèi)民(mín)事纠纷予以受理(lǐ)。人民(mín)法院受理(lǐ)此类民(mín)事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分(fēn)配作(zuò)出裁判。