目前，在农村房屋买卖中(zhōng)，买房人名(míng)义上是买房，实际上是买地，这与我國(guó)严格限制宅基地流转的政策是相违背的。根据法律规定，违建是禁止买卖的，合同无效的后果是各方均要承担相应的法律后果。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所刘鹏律师依托法律实務(wù)要点及举证责任分(fēn)配，分(fēn)析整理(lǐ)了农村房屋买卖合同宣告无效后的责任承担，供大家参考。

　　一、关于农村房屋征收补偿的范围

　　根据现有(yǒu)的征收补偿相关法律规定，农村房屋被征收后，一般有(yǒu)两种补偿方式：一是调产(chǎn)安(ān)置;二是货币补偿。每种补偿方式农村房屋所有(yǒu)者最后获利可(kě)能(néng)有(yǒu)很(hěn)大差别，而且各地具(jù)體(tǐ)补偿标准各不相同，这种差别可(kě)能(néng)还会无限制拉大。

　　在农村房屋征收补偿中(zhōng)，补偿的范围大概包括：(1) 房屋的补偿;(2)土地的补偿;(3) 住宅安(ān)置过程中(zhōng)的其他(tā)费用(yòng)，具(jù)體(tǐ)如临时过渡补贴费、搬家补贴费、附属设施补偿费、房屋装(zhuāng)饰补贴费。

　　二、关于农村房屋买卖中(zhōng)信赖利益的损失

　　所谓信赖利益，是指民(mín)事主體(tǐ)固有(yǒu)利益在具(jù)有(yǒu)。信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。 在农村房屋买卖合同纠纷案件中(zhōng)，并非是所有(yǒu)的征收补偿等损失都可(kě)以列入信赖利益损失范围，与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他(tā)利益，应单独进行处理(lǐ)。

　　(一)卖方的损失

　　在农村房屋买卖合同中(zhōng)，由于合同无效给卖方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，卖方的损失就是买方購(gòu)买居住使用(yòng)期间使用(yòng)费用(yòng)，这已经达成了共识。至于该损失的计算标准，主要是参照同样房屋出租的租赁费用(yòng)进行确认。

　　(二)买方的损失

　　1.土地的补偿。在农村房屋买卖合同中(zhōng)，买方因合同无效造成的损失范围如何认定，一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期，因為(wèi)不涉及到征收或者说房屋的增值较小(xiǎo)，司法实践中(zhōng)审理(lǐ)此类案件并不需要特别关注买方的损失。

　　2.房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失，通常有(yǒu)一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高，因此在征收时的补偿不多(duō)。

　　3.住宅安(ān)置过程中(zhōng)的其他(tā)费用(yòng)。一是有(yǒu)关房屋装(zhuāng)修、改建、翻建或者扩建的费用(yòng)的处理(lǐ)。这类费用(yòng)的处理(lǐ)可(kě)以参照一般商(shāng)品房交易中(zhōng)类似问题的处理(lǐ)单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。

　　三、农村房屋买卖合同宣告无效后的责任认定

　　根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法》第一百五十三条、國(guó)務(wù)院办(bàn)公(gōng)厅《关于加强土地转让管理(lǐ)严禁炒卖土地的通知》第二条 “农民(mín)的住宅不得向城市居民(mín)出售，也不得批准城市居民(mín)占用(yòng)农民(mín)集體(tǐ)土地建住宅，有(yǒu)关部门不得為(wèi)违法建造和購(gòu)买的住宅发放土地使用(yòng)证和房产(chǎn)证。”

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)合同法》第五十二条“有(yǒu)下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产(chǎn)，应当予以返还;不能(néng)返还或者没有(yǒu)必要返还的，应当折价补偿。有(yǒu)过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有(yǒu)过错的，应当各自承担相应的责任。”