现在的房价一直居高不下，有(yǒu)不少人特别是刚毕业的大學(xué)生、外出務(wù)工(gōng)人员都会选择租房子。虽说租金比起买房的资金便宜不知道多(duō)少，可(kě)是租房子这件事本身也是要谨慎一些的，不然也会有(yǒu)很(hěn)多(duō)的麻烦。2021年《民(mín)法典》施行，有(yǒu)关于房屋的出租和承租，《民(mín)法典》中(zhōng)也较合同法有(yǒu)许多(duō)方面的调整，下面，北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所就给大家好好讲一讲。

　　设立居住权的房租不能(néng)出租

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　　《民(mín)法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有(yǒu)约定的除外。

　　新(xīn)增超期转租效力条款，明确超期合同对出租人无效，出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限為(wèi)6个月。

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　　《民(mín)法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可(kě)以将租赁物(wù)转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有(yǒu)效；第三人造成租赁物(wù)损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可(kě)以解除合同。

　　第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物(wù)转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分(fēn)的约定对出租人不具(jù)有(yǒu)法律约束力，但是出租人与承租人另有(yǒu)约定的除外。

　　第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视為(wèi)出租人同意转租。

　　新(xīn)增承租人法定解除合同情形，房屋权属有(yǒu)争议或者被查封的，承租人可(kě)以解除合同。

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　　《民(mín)法典》第七百二十四条：有(yǒu)下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物(wù)无法使用(yòng)的，承租人可(kě)以解除合同：（一）租赁物(wù)被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物(wù)权属有(yǒu)争议；（三）租赁物(wù)具(jù)有(yǒu)违反法律、行政法规关于使用(yòng)条件的强制性规定情形。

　　新(xīn)增承租人优先承租权，有(yǒu)利于保护承租人利益。

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　　《民(mín)法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用(yòng)租赁物(wù)，出租人没有(yǒu)提出异议的，原租赁合同继续有(yǒu)效，但是租赁期限為(wèi)不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有(yǒu)以同等条件优先承租的权利。

　　新(xīn)增承租人优先購(gòu)买权限制，近亲属优于承租人。

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　　《民(mín)法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理(lǐ)期限内通知承租人，承租人享有(yǒu)以同等条件优先購(gòu)买的权利；但是，房屋按份共有(yǒu)人行使优先購(gòu)买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义務(wù)后，承租人在十五日内未明确表示購(gòu)买的，视為(wèi)承租人放弃优先購(gòu)买权。