当遭遇房屋买卖纠纷，打算以诉讼的方式进行解决的时候，如何进行起诉是个很(hěn)关键的问题，如果掌握不好相关的流程，很(hěn)可(kě)能(néng)会被法院驳回起诉、遭受损失。今天北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所就给大家列举了一些房屋买卖纠纷中(zhōng)有(yǒu)关起诉的常见问题，希望可(kě)以给到大家帮助。

 

 

　　一、房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？

 

　　答(dá)：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用(yòng)不动产(chǎn)专属管辖规则，由不动产(chǎn)所在地法院管辖；

 

　　（2）其他(tā)一般的房屋买卖合同纠纷，适用(yòng)一般地域管辖规则，当事人有(yǒu)约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖；

 

　　合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的為(wèi)给付货币的，接收货币一方所在地為(wèi)合同履行地，争议标的為(wèi)交付不动产(chǎn)的，不动产(chǎn)所在地為(wèi)合同履行地。

 

　　法律依据

 

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第三十四条下列案件，由本条规定的人民(mín)法院专属管辖：

 

　　（一）因不动产(chǎn)纠纷提起的诉讼，由不动产(chǎn)所在地人民(mín)法院管辖；

 

　　第二十八条......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工(gōng)程施工(gōng)合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产(chǎn)纠纷确定管辖。

 

　　《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第十八条......合同对履行地点没有(yǒu)约定或者约定不明确，争议标的為(wèi)给付货币的，接收货币一方所在地為(wèi)合同履行地；交付不动产(chǎn)的，不动产(chǎn)所在地為(wèi)合同履行地；其他(tā)标的，履行义務(wù)一方所在地為(wèi)合同履行地.......

 

　　二、已登记的不动产(chǎn)和未登记的不动产(chǎn)，不动产(chǎn)所在地的确定有(yǒu)何不同？

 

　　答(dá)：不动产(chǎn)已登记的，以不动产(chǎn)登记簿记载的所在地為(wèi)不动产(chǎn)所在地；不动产(chǎn)未登记的，以不动产(chǎn)实际所在地為(wèi)不动产(chǎn)所在地。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第二十八条......不动产(chǎn)已登记的，以不动产(chǎn)登记簿记载的所在地為(wèi)不动产(chǎn)所在地；不动产(chǎn)未登记的，以不动产(chǎn)实际所在地為(wèi)不动产(chǎn)所在地。

 

　　三、房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？

 

　　答(dá)：管辖条款具(jù)有(yǒu)独立性，合同无效不影响合同中(zhōng)选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》关于法律行為(wèi)生效要件及《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第三十五条的规定。

 

　　法律依据

 

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第五百零七条合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中(zhōng)有(yǒu)关解决争议方法的条款的效力。

 

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第一百四十三条第一百四十三条具(jù)备下列条件的民(mín)事法律行為(wèi)有(yǒu)效：（一）行為(wèi)人具(jù)有(yǒu)相应的民(mín)事行為(wèi)能(néng)力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公(gōng)序良俗。

 

　　《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第三十五条合同或者其他(tā)财产(chǎn)权益纠纷的当事人可(kě)以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物(wù)所在地等与争议有(yǒu)实际联系的地点的人民(mín)法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

 

　　四、共有(yǒu)房屋买卖，如何列当事人？

 

　　答(dá)：（1）全體(tǐ)共有(yǒu)人作(zuò)為(wèi)出卖人在房屋买卖合同中(zhōng)签字或部分(fēn)共有(yǒu)人作(zuò)為(wèi)出卖人暨其他(tā)共有(yǒu)人的代理(lǐ)人在房屋买卖合同中(zhōng)签字的，全體(tǐ)共有(yǒu)人均应為(wèi)合同当事人，应作(zuò)為(wèi)共同原告或共同被告参加诉讼；

 

　　（2）部分(fēn)共有(yǒu)人以自己名(míng)义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理(lǐ)结果一般与他(tā)人无关，其他(tā)共有(yǒu)人可(kě)不列為(wèi)第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理(lǐ)结果与其他(tā)人相关，应将其他(tā)共有(yǒu)人列為(wèi)第三人参与诉讼。

 

 

　　五、买受人从开发商(shāng)处購(gòu)买房屋，尚未办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权登记，又(yòu)将该房屋转卖给第三人，第三人能(néng)否直接请求开发商(shāng)协助办(bàn)理(lǐ)权属登记？

 

　　答(dá)：基于合同相对性原则及國(guó)家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可(kě)将开发商(shāng)列為(wèi)当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产(chǎn)权变更登记至买受人名(míng)下，再要求买受人将房屋产(chǎn)权变更登记至自己名(míng)下。

 

　　六、买受人能(néng)否以开发商(shāng)未取得商(shāng)品房预售许可(kě)证為(wèi)由，诉请确认双方签订的商(shāng)品房预售合同无效？

 

　　答(dá)：可(kě)以。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商(shāng)品房预售许可(kě)证明，与买受人订立的商(shāng)品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商(shāng)品房预售许可(kě)证明的，可(kě)以认定有(yǒu)效。

 

　　七、当事人能(néng)否以商(shāng)品房预售合同未按照法律、行政法规规定办(bàn)理(lǐ)登记备案手续為(wèi)由，请求确认合同无效？

 

　　答(dá)：不予支持。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第六条当事人以商(shāng)品房预售合同未按照法律、行政法规规定办(bàn)理(lǐ)登记备案手续為(wèi)由，请求确认合同无效的，不予支持。

 

　　八、商(shāng)品买卖合同被确认无效后，致使商(shāng)品房担保贷款合同的目的无法实现，是否可(kě)以诉请解除商(shāng)品房担保贷款合同？

 

　　答(dá)：可(kě)以。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》第二十条因商(shāng)品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商(shāng)品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商(shāng)品房担保贷款合同的，应予支持。

 

 

　　九、房屋买卖合同纠纷中(zhōng)，诉请办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)变更登记，是否适用(yòng)诉讼时效？

 

　　答(dá)：房屋已经交付，诉请仅要求办(bàn)理(lǐ)变更登记的，不适用(yòng)诉讼时效。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院第八次全國(guó)法院民(mín)事商(shāng)事审判工(gōng)作(zuò)会议纪要》规定已经合法占有(yǒu)转让标的物(wù)的受让人请求转让人办(bàn)理(lǐ)物(wù)权变更登记，登记权利人请求无权占有(yǒu)人返还不动产(chǎn)或者动产(chǎn)，利害关系人请求确认物(wù)权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。

 

　　十、诉讼请求要求解除房屋买卖合同的，诉讼费如何收取？

 

　　答(dá)：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又(yòu)有(yǒu)返还購(gòu)房款等财产(chǎn)性诉讼请求的，按照财产(chǎn)性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条......如当事人在诉讼请求中(zhōng)要求解除合同的，应以其具(jù)體(tǐ)的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。

 

　　《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法>的解释》第二百零一条既有(yǒu)财产(chǎn)性诉讼请求，又(yòu)有(yǒu)非财产(chǎn)性诉讼请求的，按照财产(chǎn)性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有(yǒu)多(duō)个财产(chǎn)性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中(zhōng)有(yǒu)多(duō)个非财产(chǎn)性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。

 

　　十一、诉讼请求仅要求确认房屋买卖合同效力的，诉讼费如何收取？

 

　　答(dá)：根据所涉房产(chǎn)的价额，按《诉讼费用(yòng)交纳办(bàn)法》规定的财产(chǎn)案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产(chǎn)要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。

 

　　十二、房屋买卖合同中(zhōng)，当事人诉请履行不动产(chǎn)的变更登记，诉讼费如何收取？

 

　　答(dá)：（1）系争合同或房屋产(chǎn)权已经生效裁判确认，只是未变更不动产(chǎn)登记，当事人诉请变更登记的，应按件收取诉讼费；

 

　　（2）系争合同或房屋产(chǎn)权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产(chǎn)所涉价额确定诉讼费。

 

　　法律依据

 

　　《最高人民(mín)法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条在当事人双方或一方全部没有(yǒu)履行合同义務(wù)的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中(zhōng)明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他(tā)请求金额作(zuò)為(wèi)诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。