《最高人民(mín)法院民(mín)法典婚姻家庭编司法解释(一)》第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有(yǒu)的房屋，第三人善意購(gòu)买、支付合理(lǐ)对价并已办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记，另一方主张追回该房屋的，人民(mín)法院不予支持。现实生活中(zhōng)又(yòu)该如何规避夫妻共有(yǒu)房产(chǎn)交易风险?北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所马莉律师根据证据规则及审判逻辑，梳理(lǐ)分(fēn)析了夫妻一方擅自出卖家庭共有(yǒu)房屋的理(lǐ)解及问题研究，供大家参考。

　　一、“一方未经对方同意出售夫妻共同所有(yǒu)的房屋”的理(lǐ)解

　　《民(mín)法典》第301条规定：“处分(fēn)共有(yǒu)的不动产(chǎn)或者动产(chǎn)以及对共有(yǒu)的不动产(chǎn)或者动产(chǎn)作(zuò)重大修缮、变更性质(zhì)或者用(yòng)途的，应当经占份额三分(fēn)之二以上的按份共有(yǒu)人或者全體(tǐ)共同共有(yǒu)人同意，但共有(yǒu)人之间另有(yǒu)约定的除外。”从该规定可(kě)知，除非共同共有(yǒu)人之间另有(yǒu)约定，共有(yǒu)人要处分(fēn)共有(yǒu)财产(chǎn)一般要征得其他(tā)共有(yǒu)人同意，否则就可(kě)能(néng)损害其他(tā)共有(yǒu)人的不动产(chǎn)所有(yǒu)权。

　　二、审判实践中(zhōng)应注意的问题

　　(一)夫妻另一方无权追回家庭共同生活用(yòng)房

　　本条起草(cǎo)过程中(zhōng)，在就夫妻另一方是否可(kě)追回房屋的问题上，如果出现第三人耗尽所有(yǒu)财产(chǎn)仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用(yòng)房為(wèi)由追回别墅、公(gōng)寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有(yǒu)不同的理(lǐ)解，故很(hěn)难在司法裁量时加以统一把握。综上，在保护交易安(ān)全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用(yòng)房”作(zuò)出例外规定。

　　(二)夫妻一方请求赔偿损失的构成要件

　　本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质(zhì)上属于财产(chǎn)侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产(chǎn)关系特殊性，在审判实践中(zhōng)，有(yǒu)几个问题需要明确：

　　1. 夫妻一方适用(yòng)本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼為(wèi)前提。一般认為(wèi)，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能(néng)向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有(yǒu)在提起离婚诉讼时才能(néng)请求另一方赔偿损失。

　　2. 这里的赔偿损失不涉及精(jīng)神损害赔偿。虽然本解释第86条将《民(mín)法典》第1091条中(zhōng)的“损害赔偿”明确规定為(wèi)包括物(wù)质(zhì)损害赔偿和精(jīng)神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产(chǎn)利益，与《民(mín)法典》第1091条主要针对精(jīng)神利益相去甚遠(yuǎn)。《民(mín)法典》第1183条已经将精(jīng)神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精(jīng)神损害赔偿，人民(mín)法院应不予支持。

　　三、如何规避夫妻共有(yǒu)房产(chǎn)交易风险?

　　夫妻共有(yǒu)房产(chǎn)是夫妻共同财产(chǎn)中(zhōng)重要的组成部分(fēn)。现实生活中(zhōng)，经常出现夫妻一方擅自出售共有(yǒu)房产(chǎn)的行為(wèi)，也引发了不少社会矛盾。因此，購(gòu)房人欲購(gòu)买此类房产(chǎn)时应当注意审查房屋的权属情况。签订房屋买卖合同应要求卖方夫妻双方共同到场签名(míng)并出示结婚证;其中(zhōng)一方若因故无法到场的，也应出具(jù)合法有(yǒu)效的书面授权手续，以有(yǒu)效规避由此引发的交易风险。