居住权是《民(mín)法典》物(wù)权编新(xīn)增的用(yòng)益物(wù)权的种类。居住权是指权利人為(wèi)了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他(tā)人享有(yǒu)所有(yǒu)权的住宅之上设立的占有(yǒu)、使用(yòng)该住宅的权利。居住权作(zuò)為(wèi)用(yòng)益物(wù)权具(jù)有(yǒu)特殊性，即居住权人对于权利客體(tǐ)即住宅只享有(yǒu)占有(yǒu)和使用(yòng)的权利，不享有(yǒu)收益的权利，不能(néng)以此进行出租等营利活动。本期内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所崔继梅律师就对居住权的设立方式与风险防范等相关问题，為(wèi)大家做讲解。

　　居住权的设立主要有(yǒu)以下三种方式：

　　一、以合同方式设立居住权

　　在涉及到离婚或分(fēn)家析产(chǎn)、以房养老、父母出资為(wèi)子女購(gòu)房又(yòu)需保障居住权益等情形下，均可(kě)自愿签订合同设立居住权，既可(kě)以约定附期限的居住权，也可(kě)以约定终身居住权。

　　依照《民(mín)法典》第367条的规定，设立居住权，当事人应当采用(yòng)书面形式订立居住权合同。

　　崔继梅律师要提醒大家的是，依合同设立的居住权，以登记為(wèi)设立要件，居住权合同签订后，双方当事人应当共同申请登记。

　　二、以遗嘱方式设立居住权

　　以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱继承获得居住权的，应以遗嘱有(yǒu)效為(wèi)前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作(zuò)出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中(zhōng)约定义務(wù)的，可(kě)能(néng)会丧失权利。

　　《民(mín)法典》第230条规定：“因继承取得物(wù)权的，自继承开始时发生效力。”

　　因此，通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记為(wèi)设立要件，而是自继承开始时，继承人取得居住权。但為(wèi)避免争议，仍建议及时办(bàn)理(lǐ)登记。

　　三、以生效法律文(wén)书设立居住权

　　虽然《民(mín)法典》并未明确规定该种方式，但根据居住权的立法目的及《民(mín)法典》物(wù)权编、婚姻家庭编的相关规定，生效法律文(wén)书也可(kě)以是居住权设立的一种方式。

　　与居住权相关的风险提示

　　对居住权人：

　　（1）居住权人应妥善使用(yòng)、管理(lǐ)、维护住宅，不得滥用(yòng)居住权对住宅造成损害。造成重大损害的，除应向产(chǎn)权人承担损害赔偿责任之外，还可(kě)能(néng)会丧失居住权；

　　（2）居住权不得转让、继承，除非有(yǒu)特别约定，居住权人也不得将设立居住权的房屋出租；

　　（3）无偿设立的居住权，居住权人的家庭成员或保姆等為(wèi)其提供生活起居照顾的人也可(kě)享有(yǒu)居住利益，但该权利附属于居住权人，在居住权消灭后，上述人员应及时搬离。

　　对产(chǎn)权人：

　　（1）不得妨碍居住权人正常居住使用(yòng)房屋，对于可(kě)能(néng)会导致住宅毁损或灭失的重大维修项目应承担维修责任；

　　（2）当居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权消灭，产(chǎn)权人应及时办(bàn)理(lǐ)注销登记；

　　（3）无法定事由，居住权合同自签订时成立、生效，如产(chǎn)权人以未办(bàn)理(lǐ)登记為(wèi)由主张合同不成立或无效的，不会得到支持。

　　对購(gòu)房人：

　　二手房交易中(zhōng)，購(gòu)房人可(kě)在三个环节控制交易风险。

　　（1）事先查询。購(gòu)房时除应查询房屋的权属、抵押、司法查封等情况，还应查询是否登记有(yǒu)居住权；

　　（2）事中(zhōng)约定。在房屋买卖合同中(zhōng)应就是否有(yǒu)居住权作(zuò)出特别约定，并设置相应违约责任条款；

　　（3）事后救济。如在交易过程中(zhōng)因卖方违背诚信，隐瞒已设居住权或交易中(zhōng)新(xīn)设居住权的，应及时协商(shāng)，协商(shāng)不成的，及时诉诸法律，维护自身权益。