房屋质(zhì)量问题是房地产(chǎn)交易中(zhōng)的核心问题，也是引发众多(duō)纠纷的焦点。通常所说的房屋质(zhì)量问题是指房屋达不到法定或约定的质(zhì)量标准，存在质(zhì)量缺陷。商(shāng)品房质(zhì)量对消费者来说尤為(wèi)重要，不仅关系到居住舒适度，而且也影响其居住安(ān)全。本期内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所杭州分(fēn)所刘子曦律师就為(wèi)大家归纳介绍房屋质(zhì)量纠纷的相关规定与理(lǐ)论。

　　一、房屋质(zhì)量问题的种类

　　根据《最高人民(mín)法院关于审理(lǐ)商(shāng)品房买卖合同纠纷案件适用(yòng)法律若干问题的解释》的相关规定，可(kě)以将房屋质(zhì)量问题分(fēn)為(wèi)如下几类：

　　1.房屋主體(tǐ)结构质(zhì)量不合格。所谓"不合格"，是指房屋未能(néng)通过验收或经核验被认定為(wèi)不符合质(zhì)量要求，如地基、承重墙等部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等情形，应当视為(wèi)主體(tǐ)结构存在问题。

　　2.严重影响正常居住使用(yòng)的质(zhì)量问题。这是指因房屋质(zhì)量问题而严重影响买受人享用(yòng)房屋的正常使用(yòng)功能(néng)和用(yòng)途的情形，如不能(néng)正常供水供電(diàn)等。

　　3.其他(tā)质(zhì)量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

　　二、能(néng)否因房屋质(zhì)量问题拒交物(wù)业费

　　1.物(wù)业费包括垃圾清运费、保洁费、保安(ān)费、绿化费等，大部分(fēn)是為(wèi)全體(tǐ)业主公(gōng)共服務(wù)部分(fēn)的管理(lǐ)、公(gōng)共设施的维修维护而收取，物(wù)业服務(wù)并非是对某个业主的服務(wù)。房屋质(zhì)量有(yǒu)问题不是业主拒绝向物(wù)业公(gōng)司交纳物(wù)业费的理(lǐ)由。

　　2.如果业主与物(wù)业公(gōng)司在《物(wù)业服務(wù)合同》中(zhōng)约定了物(wù)业公(gōng)司有(yǒu)对房屋维护和修缮的义務(wù)，物(wù)业公(gōng)司未尽到该义務(wù)的，业主可(kě)以要求减少部分(fēn)物(wù)业费。物(wù)业服務(wù)公(gōng)司已按照合同约定履行相关义務(wù)的，业主以没有(yǒu)居住為(wèi)由拒交物(wù)业费通常不会得到法院支持。

　　3.房屋质(zhì)量问题属于开发商(shāng)的责任，与物(wù)业无关。物(wù)业可(kě)以要求业主支付物(wù)业费，同时也可(kě)以向开发商(shāng)反映情况并要求解决房屋的质(zhì)量问题。物(wù)业服務(wù)与房屋买卖是两种法律关系，业主不能(néng)因开发商(shāng)的问题而拒绝向物(wù)业公(gōng)司交付物(wù)业费。

　　三、如何处理(lǐ)房屋质(zhì)量纠纷

　　对于房屋交付前比较明显的或者已知的质(zhì)量问题，購(gòu)房人可(kě)以在房屋交付时要求出卖人予以修复。

　　購(gòu)房人在接收房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是購(gòu)房人应该行使的注意义務(wù)，经验收没有(yǒu)质(zhì)量问题再办(bàn)理(lǐ)入住手续。如果发现房屋有(yǒu)质(zhì)量问题，应立即找开发商(shāng)，要求对有(yǒu)质(zhì)量问题的地方予以书面确认并加盖公(gōng)章，在对方解决好该问题后再办(bàn)理(lǐ)入住手续。如果短时间内解决不了，应要求开发商(shāng)承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

　　房屋交付使用(yòng)后在保修期内出现的一般质(zhì)量问题，在未严重影响正常居住使用(yòng)的情况下，購(gòu)房人有(yǒu)权要求出卖人修复。由此增加的费用(yòng)，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理(lǐ)期限内拖延修复的，購(gòu)房人可(kě)自行或者委托他(tā)人修复，修复费用(yòng)及修复期间造成的其他(tā)损失等，应由出卖人承担。