房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产(chǎn)类案件中(zhōng)占比最大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理(lǐ)是审判实践中(zhōng)面临的首要问题和难点。关于房屋租赁合同被认定无效后应如何处理(lǐ)亦是案件审理(lǐ)裁判的关键，故本期内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所杭州分(fēn)所刘子曦律师对该类案件的裁判要点予以梳理(lǐ)、归纳和总结。

　　导致合同无效的主體(tǐ)过错责任认定

　　实践中(zhōng)导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。

　　1、租赁房屋系违法建筑情形下的主體(tǐ)过错责任认定

　　随着环境综合整治行动的开展，因房屋未取得建设工(gōng)程规划许可(kě)证或未按照建设工(gōng)程规划许可(kě)证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多(duō)数。此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产(chǎn)权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义務(wù)、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。

　　第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义務(wù)。通常情况下，出租人作(zuò)為(wèi)租赁房屋的管理(lǐ)人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更為(wèi)清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具(jù)有(yǒu)审慎的注意义務(wù)，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具(jù)體(tǐ)责任比例由法院视案情酌定。

　　第二，如有(yǒu)证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。

　　第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中(zhōng)已尽到相应注意义務(wù)，而出租人提供虚假材料致使承租人有(yǒu)理(lǐ)由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。

　　2、非法转租情形下的主體(tǐ)过错责任认定

　　承租人未经出租人同意将房屋转租的行為(wèi)未被法院认定為(wèi)有(yǒu)效的，承租人在明知的情况下仍与次承租人签订合同，承租人一般应承担主要的过错责任，次承租人在签约前未尽到审慎的注意义務(wù)则应承担次要的过错责任。次承租人的审慎义務(wù)通常表现為(wèi)要求出租人出示前手合同或出租人同意转租的证明等。

　　3、合同事先约定无效后果的主體(tǐ)过错责任认定

　　实践中(zhōng)，租赁合同中(zhōng)往往对合同无效责任分(fēn)担直接作(zuò)出约定，此种约定应属无效。原因在于，该约定不属于《民(mín)法典》第507条规定的“合同争议解决条款”，也不属于《民(mín)法典》第567条规定的“结算和清算条款”。若法院确认当事人事前对合同无效后果的约定效力，则会与基于法律否定性评价的合同无效后果产(chǎn)生逻辑冲突。

　　当然，租赁合同被仲裁机构、法院认定為(wèi)无效后，当事人再就合同无效后果的处理(lǐ)达成一致的，应当认定為(wèi)有(yǒu)效。需要注意的是，当事人在租赁合同中(zhōng)关于合同无效责任分(fēn)担的具(jù)體(tǐ)约定，在一定程度上可(kě)作(zuò)為(wèi)识别当事人风险预见和主观过错程度的判断依据。

　　合同无效后损失赔偿的认定

　　与合同解除情形下合同主體(tǐ)因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可(kě)以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装(zhuāng)饰装(zhuāng)修费用(yòng)、改扩建费用(yòng)等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工(gōng)遣散费等间接损失。