在房产(chǎn)交易中(zhōng)，有(yǒu)关房屋本身的产(chǎn)权问题，相对比是比较明确的。但买房子这件事，却不单单只关系到房产(chǎn)的权属，还有(yǒu)全體(tǐ)业主共有(yǒu)的产(chǎn)权问题。今天的内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所王璞律师，就為(wèi)大家带来了小(xiǎo)區(qū)内窗前绿地与地面停車(chē)位归属认定问题研究。

　　一、在一些房屋买卖合同中(zhōng)，开发商(shāng)或者销售商(shāng)与买方约定，小(xiǎo)區(qū)内建筑區(qū)划内的绿地（或者底层商(shāng)品房窗前的绿地）属于底层业主专有(yǒu)使用(yòng)。请问，这一约定具(jù)有(yǒu)法律效力吗？在何种情况下属于业主个人专有(yǒu)使用(yòng)？

　　《民(mín)法典》第二百七十四条规定：“建筑區(qū)划内的道路，属于业主共有(yǒu)，但是属于城镇公(gōng)共道路的除外。建筑區(qū)划内的绿地，属于业主共有(yǒu)，但是属于城镇公(gōng)共绿地或者明示属于个人的除外。建筑區(qū)划内的其他(tā)公(gōng)共场所、公(gōng)用(yòng)设施和物(wù)业服務(wù)用(yòng)房，属于业主共有(yǒu)。”

　　这一规定说明，建筑區(qū)划内的绿地，原则上均属于业主共有(yǒu)，但也存在专属于个人使用(yòng)的例外情形。现实生活中(zhōng)，经常有(yǒu)开发商(shāng)与买受人签订商(shāng)品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商(shāng)品房窗前、建有(yǒu)合围设施、由买受人专有(yǒu)使用(yòng)的院落（绿地），连同底层商(shāng)品房一起向买受人出售。

　　然而，按照《民(mín)法典》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文(wén)所表述的“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具(jù)备下列要素：

　　一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商(shāng)品房规划已经有(yǒu)关部门批准而窗前绿地没有(yǒu)报批，或者报批后未经批准，或者开发商(shāng)与底层业主私下达成窗前绿地专有(yǒu)使用(yòng)权买卖协议后未补办(bàn)规划批准手续的，都不能(néng)认定窗前绿地专有(yǒu)使用(yòng)权买卖合同有(yǒu)效。

　　二是开发商(shāng)或销售商(shāng)在出售商(shāng)品房时，必须通过广告、合同或者其他(tā)有(yǒu)效方式向其他(tā)业主明示窗前绿地属于底层业主专有(yǒu)（独占）使用(yòng)。也就是说，开发商(shāng)或者销售商(shāng)必须有(yǒu)证据证明，在销售商(shāng)品房时，其他(tā)业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层业主专有(yǒu)使用(yòng)。

　　需要注意的是，第一，窗前绿地一般与底层商(shāng)品房一同取得，一同移转让与。实践中(zhōng)业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该转让行為(wèi)应当认定為(wèi)有(yǒu)效。

　　第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有(yǒu)使用(yòng)权，而不是所有(yǒu)权。因為(wèi)城市土地归國(guó)家所有(yǒu)，业主对建筑物(wù)所依附的土地以及窗前绿地只享有(yǒu)使用(yòng)权而不具(jù)有(yǒu)所有(yǒu)权，业主只对绿地上的植物(wù)享有(yǒu)所有(yǒu)权。

　　第三，窗前绿地不得妨碍建筑區(qū)内公(gōng)共道路、公(gōng)共场所、公(gōng)用(yòng)设施及物(wù)业服務(wù)用(yòng)房等有(yǒu)关公(gōng)用(yòng)事业的建设和使用(yòng)。

　　第四，窗前绿地的土地专有(yǒu)使用(yòng)权费用(yòng)及绿地维护费用(yòng)应单独计算，由专有(yǒu)（独占）使用(yòng)绿地的业主承担，其他(tā)區(qū)分(fēn)所有(yǒu)权人不承担此项费用(yòng)。

　　二、小(xiǎo)區(qū)道路上的車(chē)位是否属于业主共有(yǒu)

　　小(xiǎo)區(qū)道路上的車(chē)位有(yǒu)两种类别，其归属不能(néng)一概而论。

　　一类是经过规划的車(chē)位。

　　《民(mín)法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑區(qū)划内，规划用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　据此，在建筑區(qū)划内用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小(xiǎo)區(qū)道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民(mín)法典》没有(yǒu)明确规划車(chē)位的归属，但从《民(mín)法典》第二百七十五条第一款中(zhōng)“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划車(chē)位实际上归开发商(shāng)所有(yǒu)。既然如此，小(xiǎo)區(qū)道路上经过规划的車(chē)位就不属于业主共有(yǒu)。

　　另一类是没有(yǒu)经过规划的車(chē)位。

　　《民(mín)法典》第二百七十五条第二款规定：“占用(yòng)业主共有(yǒu)的道路或者其他(tā)场地用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位，属于业主共有(yǒu)。”根据體(tǐ)系解释的方法，《民(mín)法典》第二百七十五条第一款规定的是规划車(chē)位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的車(chē)位的归属。根据《民(mín)法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小(xiǎo)區(qū)道路上新(xīn)增的車(chē)位属于业主共有(yǒu)。

　　综上所述，小(xiǎo)區(qū)道路上规划用(yòng)于停放汽車(chē)的車(chē)位，属于开发商(shāng)；规划之外新(xīn)增的車(chē)位，属于业主共有(yǒu)。