因為(wèi)限購(gòu)等政策原因，借名(míng)买房事件频发，后因房屋价格上涨等利益驱动，被借名(míng)人拒绝承认存在借名(míng)买房关系实属平常。本期内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所任杰律师归纳提炼借名(míng)买房的六大诉讼要点，以供参考。

　　诉讼要点一：借名(míng)买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有(yǒu)权确权纠纷

　　借名(míng)买房纠纷属于合同纠纷还是所有(yǒu)权确权纠纷一直存在争议，根据法院当下的司法实務(wù)观点，借名(míng)买房在借名(míng)人和被借名(míng)人之间形成的是合同法律关系，借名(míng)买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有(yǒu)权确权纠纷。

　　诉讼要点二：借名(míng)买房案件中(zhōng)借名(míng)人的诉讼请求应為(wèi)被借名(míng)人协助其办(bàn)理(lǐ)过户登记手续而不是确认房屋為(wèi)其所有(yǒu)

　　鉴于司法实務(wù)中(zhōng)法院将借名(míng)买房纠纷视為(wèi)合同纠纷，作(zuò)為(wèi)借名(míng)人在诉讼请求中(zhōng)也就不能(néng)直接请求法院判决涉案房屋為(wèi)借名(míng)人所有(yǒu)，而应以请求被借名(míng)人协助借名(míng)人将涉案房屋过户至借名(míng)人的名(míng)下為(wèi)宜。且这样的诉讼请求解决了一个难题，即平衡了判决借名(míng)买房合同有(yǒu)效的司法权和办(bàn)理(lǐ)过户登记手续不能(néng)的行政权。

　　诉讼要点三：代持协议是判断借名(míng)买房合同关系是否存在的核心所在

　　代持协议是借名(míng)人与被借名(míng)人之间存在借名(míng)买房合同关系最為(wèi)有(yǒu)力的证据，通常情况下，只要该代持协议不存在《民(mín)法典》规定的合同无效情形，且借名(míng)人能(néng)够出示由其出资的相关证据，法院对双方之间存在借名(míng)买房合同关系一般不持异议。

　　诉讼要点四：在没有(yǒu)书面代持协议的情况下，借名(míng)买房需要合理(lǐ)的借名(míng)原因

　　在借名(míng)买房合同关系中(zhōng)，借名(míng)人并非不知其中(zhōng)风险，但甘愿冒一系列风险通过这种方式購(gòu)买房屋，大多(duō)是有(yǒu)原因的。这一原因并非在所有(yǒu)的借名(míng)买房合同纠纷中(zhōng)都有(yǒu)重要意义，但其在借名(míng)人与被借名(míng)人没有(yǒu)签订书面的代持协议时，对法官判断双方之间是否存在借名(míng)买房合同关系尤為(wèi)重要，可(kě)以说其构成法官自由心证的一部分(fēn)。借名(míng)人对该原因的说明和证明无需达到高度盖然性的要求，理(lǐ)由合理(lǐ)即可(kě)。

　　诉讼要点五：出资证明、購(gòu)房手续是证明借名(míng)人系真实購(gòu)房人的有(yǒu)力证据

　　借名(míng)买房中(zhōng)借名(míng)人出钱出力，被借名(míng)人只负责挂名(míng)，从常理(lǐ)来看，房屋購(gòu)买时購(gòu)房款的交纳以及相应的一系列購(gòu)房手续都应由借名(míng)人主办(bàn)，即使借名(míng)人就借名(míng)一事支付被借名(míng)人一定的费用(yòng)，購(gòu)房手续办(bàn)理(lǐ)完毕后的相关单据和证件也应交由借名(míng)人保管。

　　诉讼要点六：实际控制是借名(míng)买房的应有(yǒu)之义

　　借名(míng)买房要求借名(míng)人以房屋事实归自己所有(yǒu)的方式对房屋进行占有(yǒu)使用(yòng)，即实际控制。特别是在借名(míng)人与被借名(míng)人之间没有(yǒu)明确的书面代持协议时，实际控制在根本上影响着法院对借名(míng)买房合同关系存在与否的判断。

　　借名(míng)买房争议中(zhōng)一直存在一对矛盾，即不动产(chǎn)登记簿上记载的不动产(chǎn)权属状况与事实上的不动产(chǎn)权属情况之间的矛盾。虽然法律意在发现事实，但是出于效率、成本和可(kě)行性的考虑，我國(guó)不动产(chǎn)物(wù)权变动以登记生效為(wèi)原则，以登记对抗為(wèi)例外——不动产(chǎn)登记簿上记载的所有(yǒu)权人当然被视作(zuò)房屋的真实所有(yǒu)权人而无需举证证明，事实上的所有(yǒu)权人如果想要证明房屋為(wèi)其所有(yǒu)要承担推翻不动产(chǎn)登记簿记载的举证责任。这种举证责任因為(wèi)不动产(chǎn)登记簿属于官方书面证据而需进一步加强，如果作(zuò)為(wèi)举证人的借名(míng)人不能(néng)证明其与被借名(míng)人之间存在代持协议，那么借名(míng)人不仅要证明購(gòu)买房屋的钱款由其出资，还要证明这部分(fēn)出资既不是赠与也不是借贷，后者的证明关键在于房屋購(gòu)买后是否由借名(míng)人占有(yǒu)和控制。