房贷审批是政府调控房地产(chǎn)市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又(yòu)对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所崔继梅律师根据下列几种常见情形為(wèi)大家做法律分(fēn)析。

　　一、贷款申请未获审批通过

　　当事人一方迟延履行主要债務(wù)，经催告后在合理(lǐ)期限内仍未履行的，相对方可(kě)以解除合同。房屋买卖合同中(zhōng)买受人的主合同义務(wù)是支付購(gòu)房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能(néng)以约定的现金方式补足的，出卖人有(yǒu)权解除合同。

　　二、贷款审批稍有(yǒu)迟延

　　房屋买卖合同中(zhōng)出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行為(wèi)為(wèi)由解除合同，不仅有(yǒu)害于交易安(ān)全，也有(yǒu)悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

　　三、未明确约定放款期限

　　受房地产(chǎn)调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具(jù)有(yǒu)不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具(jù)體(tǐ)的放款期限。实践中(zhōng)，银行在房屋过户前完成贷款审批，办(bàn)妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安(ān)排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款為(wèi)由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

　　四、逾期办(bàn)理(lǐ)贷款申请

　　买受人虽基于自身原因未能(néng)在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办(bàn)理(lǐ)过户手续及后续放贷等合同主要义務(wù)的履行均未造成影响，可(kě)免于承担违约责任。

　　房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫長(cháng)的过程，买卖双方需要在中(zhōng)介、贷款银行、不动产(chǎn)登记中(zhōng)心的参与下完成多(duō)道手续，过程中(zhōng)难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选購(gòu)房屋，避免不必要的法律风险。