二手房市场的活跃，使得存在在买卖双方之间的各种纠纷频频出现，中(zhōng)介机构為(wèi)赚取中(zhōng)介费用(yòng)违规操作(zuò)等现象屡见不鲜。為(wèi)帮助購(gòu)房者在購(gòu)买二手房时降低风险，确保交易安(ān)全顺利，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师就二手房买卖常见法律问题及风险防范进行分(fēn)析和解读，以期对读者有(yǒu)所帮助。

　　一、如何认定中(zhōng)介合同中(zhōng)的“跳单”行為(wèi)

　　新(xīn)颁布的《民(mín)法典》首次明确了“中(zhōng)介合同”这一概念，取消了“居间合同”的称谓，更贴合实践中(zhōng)的通俗叫法。《民(mín)法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中(zhōng)介人的服務(wù)后，利用(yòng)中(zhōng)介人提供的交易机会或者媒介服務(wù)，绕开中(zhōng)介人直接订立合同的，应当向中(zhōng)介人支付报酬。

　　二、如何避免購(gòu)买“學(xué)區(qū)房”却不能(néng)落户的风险

　　1.做好前期功课，要求卖方人一同到当地派出所查询户口登记情况，了解是否还有(yǒu)其他(tā)人的户籍登记在售卖房屋内；向目标學(xué)校招生办(bàn)了解拟購(gòu)买的房产(chǎn)是否属于该校的學(xué)區(qū)范围，原房屋是否已经占用(yòng)了學(xué)區(qū)名(míng)额。

　　2.在合同内明确约定卖方户口迁出属于合同主要义務(wù)，并将买方户口不能(néng)迁入约定视為(wèi)卖方违约，并承担相应违约金。

　　3.将买方户口不能(néng)迁入、孩子不能(néng)因此入學(xué)约定為(wèi)合同解除条件。學(xué)區(qū)房的房价本就高于同地段同类房屋价格，那么户口问题就是决定价格的主要因素。

　　三、无证房屋的买卖法律风险

　　《城市房地产(chǎn)管理(lǐ)法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《民(mín)法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民(mín)事法律行為(wèi)无效。但是，该强制性规定不导致该民(mín)事法律行為(wèi)无效的除外。而司法实践中(zhōng)认為(wèi)《房地产(chǎn)管理(lǐ)法》第三十八条规定不属于效力性规范，不应认定买卖合同无效。

　　四、為(wèi)做低房价而签订阴阳合同的法律责任

　　对于“阴合同”即买卖双方以真实价格签订的合同，系双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，因而是有(yǒu)效的。而“阳合同”即為(wèi)了逃税虚构较低房价在房管部门备案的合同，该合同属于恶意串通损害國(guó)家利益，属于合同无效情形。

　　五、误購(gòu)“凶宅”，購(gòu)房人如何维权？

　　根据《人民(mín)法院案例选》第2013年第4辑的案例可(kě)知，出卖人故意隐瞒“凶宅”的情况，构成欺诈，購(gòu)房人可(kě)以行使撤销权，中(zhōng)介人在知情的情况下，未履行信息披露义務(wù)，同时对購(gòu)房人构成违约，不得向購(gòu)房人收取居间费。

　　六、借名(míng)买房的法律风险

　　借名(míng)买房纠纷中(zhōng)常见的情形是，仅有(yǒu)口头约定。由于口头约定难以取证，一旦房屋挂名(míng)人不返还，则难以要求返还房屋，因此借名(míng)买房应注意以下几点：

　　1.以书面协议约定双方的借名(míng)和代持关系，并约定清楚双方的权利义務(wù)，在符合办(bàn)证条件后，挂名(míng)人应当及时办(bàn)理(lǐ)过户手续。

　　2.保存证据证明转款是用(yòng)于借名(míng)买房。比如转款是备注用(yòng)途，或者要求挂名(míng)人出具(jù)收据。如果存在房贷，每月转账时，也应当注明还款用(yòng)途。

　　3.买房后对于实际使用(yòng)房屋的证据及时保存。比如及时保存缴纳水電(diàn)费、物(wù)业费的凭证，以表明借名(míng)人是实际的購(gòu)房人。

　　4.在协议中(zhōng)约定违约责任，比如不得擅自转让房屋，或办(bàn)理(lǐ)抵押，否则承担高额违约金，甚至可(kě)以通过以挂名(míng)人将房屋抵押在借名(míng)人名(míng)下，以保障房屋不会轻易被挂名(míng)人处分(fēn)。

　　七、买卖不破租赁及承租人的优先購(gòu)买权

　　《民(mín)法典》第七百二十五条、第七百二十六条对于买卖不破租赁及承租人享有(yǒu)的优先購(gòu)买权进行了规定。因此私有(yǒu)房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产(chǎn)权转移时，原租赁合同对承租人和新(xīn)房主继续有(yǒu)效。

　　八、共同居住的家庭成员，以自己的名(míng)义将其他(tā)家庭成员名(míng)下的房屋出卖给他(tā)人的合同效力认定

　　据《最高人民(mín)法院公(gōng)报》2018年第2期的案例分(fēn)析，共同居住的家庭成员，以自己的名(míng)义将其他(tā)家庭成员名(míng)下的房屋出卖给他(tā)人，该行為(wèi)对房屋所有(yǒu)人是否有(yǒu)效，须判断房屋所有(yǒu)人是否事前知晓且同意。