不动产(chǎn)买受人对执行标的所享有(yǒu)的民(mín)事权益是否足以排除强制执行，可(kě)以结合被执行人的责任财产(chǎn)范围，案涉房屋的属性、功能(néng)等方面综合判断。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所郭稳波律师结合法律规定及同类案件办(bàn)理(lǐ)经验，提醒当事人在申请解除查封此类执行房屋时，应注意确认是否符合第三人执行异议成立的规定要件。

　　一、对于申请执行人来说，為(wèi)防止第三人与被执行人恶意串通、规避执行，建议严格把握第三人执行异议成立的规定要件。

　　在申请执行时，应请求法院认真审核相关证据材料，确定如下事实：（1）买受人是否付清全部价款；（2）是否存在证据证明买受人付清价款的具(jù)體(tǐ)时间；（3）买受人是否实际占有(yǒu)；（4）买受人对未办(bàn)理(lǐ)过户登记手续是否存在过错。

　　二、对于买受人而言，若其所購(gòu)房产(chǎn)非因自身原因被查封，该如何维权？

　　第一，最有(yǒu)效的救济途径便是以案外人异议的程序向法院提出申请。买受人需能(néng)证明自己的买卖合同义務(wù)已经全部履行完毕，已全部付清价款且实际占有(yǒu)，没有(yǒu)取得产(chǎn)权证不是由自己的过错引起。

　　第二，若是新(xīn)买的房屋还没有(yǒu)入住，买受人还可(kě)以另诉开发商(shāng)解除購(gòu)房合同并追究其违约责任。

　　第三、《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院民(mín)事执行中(zhōng)查封、扣押、冻结财产(chǎn)的规定》第十七条“被执行人将其所有(yǒu)的需要办(bàn)理(lǐ)过户登记的财产(chǎn)出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户登记手续的，如果第三人对此没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结”的规定，明确案外人异议之诉应满足的条件，案外人在主张权利时需特别注意。

　　法律规定

　　《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院民(mín)事执行中(zhōng)查封、扣押、冻结财产(chǎn)的规定》

　　第十七条被执行人将其所有(yǒu)的需要办(bàn)理(lǐ)过户登记的财产(chǎn)出卖给第三人，第三人已经支付部分(fēn)或者全部价款并实际占有(yǒu)该财产(chǎn)，但尚未办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权过户登记手续的，人民(mín)法院可(kě)以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户登记手续的，如果第三人对此没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结。

　　《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条金钱债权执行中(zhōng)，买受人对登记在被执行人名(míng)下的不动产(chǎn)提出异议，符合下列情形且其权利能(néng)够排除执行的，人民(mín)法院应予支持：（一）在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同；（二）在人民(mín)法院查封之前已合法占有(yǒu)该不动产(chǎn)；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分(fēn)价款且将剩余价款按照人民(mín)法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记。