城市新(xīn)建小(xiǎo)區(qū)停車(chē)难问题是近年来比较突出的民(mín)生问题。人防車(chē)位能(néng)否等同于房屋，承租人是否享有(yǒu)与承租房屋相同的优先承租权，是处理(lǐ)相关纠纷必须解决的法律适用(yòng)问题。从法律以及法理(lǐ)的角度，对房屋、房屋优先承租权、人防車(chē)位的性质(zhì)等问题进行探讨与界定，厘清相关概念，有(yǒu)利于促进法律适用(yòng)标准的统一。中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所王璞律师就人防車(chē)位前租户是否拥有(yǒu)优先承租权问题，為(wèi)大家做深入剖析。

　　一、房屋法定优先承租权的法理(lǐ)基础

　　《民(mín)法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有(yǒu)以同等条件优先承租的权利”，首次将房屋承租人的优先承租权法定化。现实生活中(zhōng)，因租赁物(wù)不同，租赁关系林林总总，比如房屋租赁、車(chē)辆租赁、设备租赁等等。租赁行為(wèi)具(jù)有(yǒu)市场性，需要通过协商(shāng)、契约而為(wèi)之，而法律仅赋予房屋这一租赁物(wù)的承租人在同等条件下享有(yǒu)优先承租权，其中(zhōng)蕴含的法理(lǐ)基础值得我们思量。就法条本身而言，《民(mín)法典》第七百三十四条第二款并未明确“房屋租赁”為(wèi)何种“房屋”的租赁。基于一般理(lǐ)解，房屋租赁包括用(yòng)于居住生活的住房租赁以及用(yòng)于生产(chǎn)经营的商(shāng)业房屋租赁，可(kě)概括為(wèi)住房租赁和商(shāng)业租赁。住房租赁确立优先承租权，在于住房的特殊性，住房是满足人们居住需求的重要生活资料。在老百姓看来，住房历来是安(ān)家立命的根本。确立住房的优先承租权，对于满足民(mín)众的居住稳定性、安(ān)定性需求，对于落实租購(gòu)同权理(lǐ)念，具(jù)有(yǒu)重要意义。商(shāng)业租赁确立优先承租权，在于承租人有(yǒu)很(hěn)大可(kě)能(néng)要对用(yòng)房进行装(zhuāng)饰装(zhuāng)修，其对生产(chǎn)经营投入及收益具(jù)有(yǒu)稳定的预期，而且，商(shāng)业用(yòng)房能(néng)為(wèi)承租人特别是長(cháng)期经营者积累客户资源、建立品牌效应，带来经营增值利益。确立商(shāng)业房屋租赁的优先承租权，对于经营的稳定性亦具(jù)有(yǒu)重要意义。

　　二、房屋的概念及房屋优先承租权语境中(zhōng)房屋的理(lǐ)解与界定

　　王璞律师认為(wèi)，对房屋优先承租权语境中(zhōng)房屋的理(lǐ)解及界定，应结合三个方面的因素进行考量。一是物(wù)理(lǐ)结构，二是使用(yòng)功能(néng)，三是大众认知。在物(wù)理(lǐ)结构上，房屋是占用(yòng)土地空间，有(yǒu)屋面、屋顶的建筑物(wù)及构筑物(wù)，《城市房地产(chǎn)管理(lǐ)法》第二条规定的房屋概念為(wèi)认定房屋提供了基础及前提，即房屋是指土地上的房屋等建筑物(wù)及构筑物(wù)。但不能(néng)反向认為(wèi)，土地上的建筑物(wù)及构筑物(wù)就是房屋。反向认知，违反了三段论的逻辑原则，犯了逻辑错误。在使用(yòng)功能(néng)上，居住、商(shāng)业经营是界定房屋优先承租权语境中(zhōng)的房屋的核心因素。在大众认知层面上，优先承租权语境中(zhōng)的房屋，应当符合房屋形态，符合大众对房屋的感知与认知，或者说该建筑物(wù)或构筑物(wù)能(néng)普遍為(wèi)大众接受、认同為(wèi)房屋。

　　三、人防車(chē)位的性质(zhì)及是否享有(yǒu)法定优先承租权问题

　　人防車(chē)位是开发商(shāng)根据《人民(mín)防空法》的要求，建设人民(mín)防空地下室并将之设计為(wèi)平时使用(yòng)的地下停車(chē)位。人防車(chē)位作(zuò)為(wèi)人防工(gōng)程的一种现实存在形式，本质(zhì)属性為(wèi)國(guó)防战备设施，应当归國(guó)家所有(yǒu)，由人民(mín)防空管理(lǐ)部门代表國(guó)家行使所有(yǒu)者权能(néng)，但為(wèi)鼓励社会资金投资人防工(gōng)程建设，人防工(gōng)程经验收合格后，投资者（建设单位）可(kě)以取得用(yòng)益物(wù)权性质(zhì)的使用(yòng)权。人防車(chē)位产(chǎn)权既不属于开发商(shāng)，也不属于全體(tǐ)业主共有(yǒu)，不属于《物(wù)业管理(lǐ)条例》规定的物(wù)业共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备和相关场地，业主及业主委员会对人防車(chē)位的管理(lǐ)与使用(yòng)不具(jù)有(yǒu)表决权。人防車(chē)位的使用(yòng)管理(lǐ)具(jù)體(tǐ)由物(wù)业公(gōng)司负责，物(wù)业公(gōng)司对人防車(chē)位的使用(yòng)管理(lǐ)具(jù)有(yǒu)自主权，但应遵循面向全體(tǐ)业主开放的原则。如前文(wén)分(fēn)析，人防車(chē)位（車(chē)位、車(chē)库）在物(wù)理(lǐ)结构上虽然是建筑物(wù)或构筑物(wù)，但从使用(yòng)功能(néng)上看，并非满足人们的居住或商(shāng)业经营用(yòng)途，也不符合社会大众对于房屋的普遍认知，故不能(néng)认定為(wèi)房屋，不享有(yǒu)法定优先承租权。否决承租人的优先承租权，实际上支持了其他(tā)业主对人防車(chē)位享有(yǒu)平等的租赁权利，贯彻了人防車(chē)位面向全體(tǐ)业主开放原则，體(tǐ)现了民(mín)法平等保护的理(lǐ)念，维护了更大多(duō)数业主的民(mín)生权益。