无论在電(diàn)视上还是报纸上，甚至在我们的身边，因房产(chǎn)而产(chǎn)生的纠纷都呈现出上升的趋势。由于房产(chǎn)纠纷问题涉及金额高，对双方当事人的影响大等因素，能(néng)否妥善解决极為(wèi)重要。而人们在遇到房产(chǎn)纠纷时因為(wèi)没有(yǒu)类似的处理(lǐ)经验往往表现得焦头烂额、手足无措。今天北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所就常见的六个房产(chǎn)纠纷问题给大家做一下解答(dá)，希望可(kě)以给大家提供帮助。

　　无权代理(lǐ)签订的房屋买卖合同效力如何认定？

　　无权代理(lǐ)签订的房屋买卖合同，若未经被代理(lǐ)人追认的，对于被代理(lǐ)人不发生效力，但善意相对人有(yǒu)权请求行為(wèi)人履行债務(wù)或者就其受到的损害请求行為(wèi)人赔偿。但若经审查认定构成表见代理(lǐ)的，则签订的房屋买卖合同有(yǒu)效。

　　根据《民(mín)法典》第一百七十二条之规定，行為(wèi)人没有(yǒu)代理(lǐ)权、超越代理(lǐ)权或者代理(lǐ)权终止后，仍然实施代理(lǐ)行為(wèi)，相对人有(yǒu)理(lǐ)由相信行為(wèi)人有(yǒu)代理(lǐ)权的，代理(lǐ)行為(wèi)有(yǒu)效。即若构成表见代理(lǐ)，為(wèi)了保护善意相对人的信赖利益及市场交易安(ān)全，应当认定该代理(lǐ)行為(wèi)有(yǒu)效。

　　借名(míng)买房的效力如何认定？

　　借名(míng)买房效力的认定，应注意區(qū)分(fēn)借名(míng)購(gòu)房合同的外部效力与内部效力。由于房屋登记在出名(míng)人（即登记人）名(míng)下，且通常情况下合同以外的第三人并不知晓借名(míng)購(gòu)房合同关系的存在，故根据物(wù)权公(gōng)示公(gōng)信及合同相对性原则，出名(míng)人擅自转让登记在其名(míng)下的房屋时，若买受人确系善意信赖物(wù)权登记的效力，借名(míng)人不能(néng)以其与出名(míng)人之间的内部借名(míng)購(gòu)房合同的效力对抗合同以外的善意买受人。

　　司法实践中(zhōng)，借名(míng)人不能(néng)以其对房屋享有(yǒu)实际权利為(wèi)由要求确认房屋买卖合同无效。当然，若借名(míng)人能(néng)够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名(míng)登记，则恶意买受人不应受到法律保护，房屋买卖合同可(kě)能(néng)因恶意串通、损害第三人利益而被认定无效。

　　未领取权属证书的房屋买卖合同的效力如何认定？

　　对未领取权属证书的房屋买卖合同的效力进行认定时，应将物(wù)权效力与债权效力區(qū)分(fēn)对待。根据相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定导致的法律后果是物(wù)权无法发生转移，但买卖未领取权属证书的房屋行為(wèi)本身并不属于《民(mín)法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民(mín)事法律行為(wèi)无效”的情形。因此，未领取权属证书不应作(zuò)為(wèi)认定房屋买卖合同无效的情形。虽然未领取权属证书不影响合同效力，但买受人因房屋不能(néng)转移登记，可(kě)以向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。

　　一方婚前購(gòu)房，婚后共同偿还部分(fēn)贷款，该房屋是否属于夫妻共同财产(chǎn)？离婚时房产(chǎn)如何处置？

　　根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng);中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典;婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条的规定，此情形下离婚时该不动产(chǎn)由双方协议处理(lǐ)，不能(néng)达成协议的，人民(mín)法院可(kě)以判决该不动产(chǎn)归登记一方，尚未归还的贷款為(wèi)不动产(chǎn)登记一方的个人债務(wù)。而婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产(chǎn)增值部分(fēn)属于夫妻共同财产(chǎn)，根据《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第一千零八十七条的规定，人民(mín)法院按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

　　在子女结婚前，父母為(wèi)双方买房支持部分(fēn)资金，该资金是借款还是赠与？

　　根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十九条第一款的规定，考虑到父母与子女之间家庭亲缘关系，此情形下该出资应当认定為(wèi)对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。如果认定為(wèi)借贷法律关系应当证明具(jù)有(yǒu)借贷的意思表示。吴法官提示，现实中(zhōng)常出现的事后补借条的行為(wèi)并不可(kě)取，法院也不会仅以此认定存在借贷法律关系。如果确為(wèi)借贷不妨商(shāng)议由双方向父母出具(jù)借条。

　　夫妻双方婚后买房，登记在一方与未成年子女名(míng)下，离婚时如何分(fēn)割？

　　夫妻双方婚后共同出资購(gòu)房，无论登记在夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名(míng)下，均宜认定為(wèi)夫妻双方与子女共同所有(yǒu)。若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分(fēn)割可(kě)在离婚纠纷中(zhōng)一并处理(lǐ)。结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产(chǎn)权的夫妻一方向另一方支付折价款。若双方对未成年子女应分(fēn)得的份额无法协商(shāng)一致，因房屋購(gòu)买及还贷过程中(zhōng)未成年子女均未出资，宜在均等分(fēn)割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。