由于自管公(gōng)房往往存在产(chǎn)权单位的隐蔽性以及法律对自管公(gōng)房纠纷未能(néng)出台明确的法律规定，导致一旦面临征收或被不明人员强制拆除后，往往维权无门，不知无从下手。从而间接导致腾退单位有(yǒu)恃无恐、变本加厉地进行非法腾退，损害了自管公(gōng)房承租人的利益。

所以，一旦遇到自管公(gōng)房腾退征收，要第一时间寻求专业律师的帮助，通过法律手段维护自身合法权益。通过实務(wù)总结分(fēn)析，我认為(wèi)对于自管公(gōng)房的法律处理(lǐ)，核心点在于首先对案情进行完整细致地归纳梳理(lǐ)，通过产(chǎn)权单位的变迁确定其履约能(néng)力、行為(wèi)能(néng)力和监管主體(tǐ)，在此基础上充分(fēn)运用(yòng)政府信息公(gōng)开（公(gōng)开对象為(wèi)腾退后的土地指向的拟建设项目）、信息公(gōng)开行政诉讼、送达律师函、现场走访、与腾退部门洽谈、运用(yòng)政策给产(chǎn)权单位的监管主體(tǐ)施加压力、组织有(yǒu)关争议主體(tǐ)调解等方法，综合采取诉讼与非诉的手段维护自身合法权益。

公(gōng)房，即國(guó)有(yǒu)住宅，一般分(fēn)為(wèi)自管公(gōng)房和直管公(gōng)房。其中(zhōng)，自管公(gōng)房是指由各机关、团體(tǐ)、企事业单位自行出资建设、自行管理(lǐ)的公(gōng)房。直管公(gōng)房则是指由各级房管部门（各區(qū)土地经营管理(lǐ)中(zhōng)心）直接进行管理(lǐ)的公(gōng)房。近些来年，随着北京城區(qū)建设和旧城區(qū)改造进程的加快，早期的承租公(gōng)房绝大多(duō)数都已经或正在面临拆迁的问题，由此也便引发了形形色色的自管公(gōng)房补偿纠纷。本文(wén)将结合实務(wù)案例对常见纠纷类型予以辨析。

基本案情：北京市丰台區(qū)曹某全实际居住、使用(yòng)的自管公(gōng)房，由于历史原因错误登记在其已故父亲曹某雨名(míng)下（父亲曾為(wèi)同单位职工(gōng)）。该房屋起初由榨油厂出地、农机厂出资建设。农机厂改制為(wèi)农机公(gōng)司后，公(gōng)租房产(chǎn)权交给北汽集团管理(lǐ)，后由于北汽集团与首开集团合并，产(chǎn)权归属于首开集团。2024年5月，由于北京市丰台區(qū)开发建设南苑湿地公(gōng)园项目，自称北京某苑开发建设有(yǒu)限公(gōng)司的腾退主體(tǐ)通知曹双全拟限期收回公(gōng)租房，并且有(yǒu)几户附近邻居的公(gōng)租房在凌晨被身份不明人员拆除。之后“腾退公(gōng)司”又(yòu)发布了拆迁公(gōng)告。情急之下，曹某全委托北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所翟主任（华律）团队代理(lǐ)维权事宜（由郭稳波律师、李娜律师主办(bàn)）。

由于本案起始农机公(gōng)司拒不配合提供产(chǎn)权单位变迁资料，腾退公(gōng)司也三缄其口拒不配合，导致维权程序起初并不顺利。办(bàn)案团队先分(fēn)别给涉及到的单位和部门送达律师函表明态度和立场，腾退部门收取函件后组织了一次调解，由于委托人曹某全尚有(yǒu)其他(tā)亲属主张权益，导致调解未有(yǒu)成果。办(bàn)案团队经过研判，就丰台區(qū)南苑湿地公(gōng)园项目建设的有(yǒu)关审批信息，向丰台區(qū)政府、规自委等行政主體(tǐ)申请了信息公(gōng)开。在等待公(gōng)开的过程中(zhōng)，委托人发消息，说腾退部门主动要求组织各方调解，要求律师团队暂停程序。仅仅隔了一天委托人传来捷报，说已经达成调解并实际履行完毕，拿(ná)到了补偿款一百万元（起始目标為(wèi)七十万元）。并要求律师书面撤回对首开集团送达的律师函。律师遵照委托人的意愿撤回了给首开集团发送的律师函。至此，本案完成委托事项，取得圆满结果。

【相关法律问题】

一、自管公(gōng)房租赁合同纠纷是否属于法院管辖范围？

自管公(gōng)房租赁合同与普通的房屋租赁合同不同，往往带有(yǒu)类行政管理(lǐ)色彩。出租人与承租人之间并非平等的民(mín)事主體(tǐ)关系，而是管理(lǐ)与被管理(lǐ)的关系，出租人对承租人的认定享有(yǒu)审核、决定权。而自管公(gōng)房租赁合同往往是格式合同，由产(chǎn)权单位事先拟定、内容固定、不具(jù)有(yǒu)协商(shāng)性，租赁期限一般及于房屋的使用(yòng)年限，租金标准也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市场平均价格，充分(fēn)體(tǐ)现了自管公(gōng)房的福利属性。

由于自管公(gōng)房租赁合同的前述法律性质(zhì)，《最高人民(mín)法院关于房地产(chǎn)案件受理(lǐ)问题的通知》第三条规定，“凡不符合民(mín)事诉讼法、行政诉讼法有(yǒu)关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质(zhì)的房地产(chǎn)纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分(fēn)合等引起的房地产(chǎn)纠纷，因单位内部建房、分(fēn)房等而引起的占房、腾房等房地产(chǎn)纠纷，均不属于人民(mín)法院主管工(gōng)作(zuò)的范围，当事人為(wèi)此而提起的诉讼，人民(mín)法院应依法不予受理(lǐ)或驳回起诉，可(kě)告知其找有(yǒu)关部门申请解决。”因此，诸如承租人确认及变更、继承人确认居住权等纠纷，一般通过与产(chǎn)权单位申请、协商(shāng)的方式处理(lǐ)，而不能(néng)向法院提起诉讼。

二、自管公(gōng)房租赁合同是否适用(yòng)不定期租赁合同解除权相关规定？

《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》第七百三十条规定，“ 当事人对租赁期限没有(yǒu)约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能(néng)确定的，视為(wèi)不定期租赁；当事人可(kě)以随时解除合同，但是应当在合理(lǐ)期限之前通知对方。”如果自管公(gōng)房租赁合同中(zhōng)未就租赁期限作(zuò)出明确规定，是否也适用(yòng)前述不定期租赁合同解除权的规定？

参考（2020）京03民(mín)终6143号裁判要旨：“但本案中(zhōng)，双方的租赁合同关系实际是基于昆仑物(wù)业公(gōng)司对付建华的内部分(fēn)房行為(wèi)而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用(yòng)普通房屋租赁合同中(zhōng)不定期租赁状态下随时解除权的相关规定”。应当认為(wèi)，自管公(gōng)房租赁合同与普通的房屋租赁合同不同，并不适用(yòng)不定期租赁合同解除权的规定。

三、公(gōng)房承租人的配偶、子女是否享有(yǒu)共同居住权，承租人去世后共居人是否享有(yǒu)继续承租的权利？

各地针对公(gōng)房管理(lǐ)制定了管理(lǐ)规定，关于公(gōng)房共同居住人、原承租人去世后共同居住人继续程序以及变更承租人，通常都会在地方性规定中(zhōng)找到执行标准。

关于共同居住人的问题，一般要求与公(gōng)房承租人共同居住一定年限，在本市有(yǒu)常住户口，且在本市本市无其他(tā)住房或者虽有(yǒu)其他(tā)住房但居住困难。但是，公(gōng)房承租人的配偶、子女一般不受上述条件的限制，可(kě)以以家庭成员身份共同居住。

如果租赁期间原公(gōng)房承租人去世，共同居住人通常享有(yǒu)继续承租的权利。《北京市人民(mín)政府关于城市公(gōng)有(yǒu)房屋管理(lǐ)的若干规定》第十六条规定：“本规定执行中(zhōng)的具(jù)體(tǐ)问题，由市房屋土地管理(lǐ)局负责解释。”北京市房地产(chǎn)管理(lǐ)局根据该规定，统一制定了《北京市公(gōng)有(yǒu)住宅租赁合同》。《北京市公(gōng)有(yǒu)住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又(yòu)无其他(tā)住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他(tā)家庭成员又(yòu)无异议的，可(kě)以办(bàn)理(lǐ)更名(míng)手续。”

四、自管公(gōng)房拆迁，承租人如何补偿安(ān)置？

《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿条例》没有(yǒu)对公(gōng)房承租人的补偿安(ān)置作(zuò)出具(jù)體(tǐ)规定，但《北京市住房和城乡建设委员会关于國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿中(zhōng)有(yǒu)关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）第二条中(zhōng)规定，

“（五）公(gōng)房承租人愿意按照房改政策購(gòu)买所承租公(gōng)房的，应当在房屋征收决定公(gōng)告发布之日起20日内購(gòu)买，房屋所有(yǒu)权人应当配合做好售房工(gōng)作(zuò)。購(gòu)房后公(gōng)房承租人作(zuò)為(wèi)被征收人与區(qū)、县房屋征收部门签订补偿协议。

（六）公(gōng)房承租人在规定期限内不愿意按照房改政策購(gòu)房的，房屋所有(yǒu)权人可(kě)以在规定期限内与公(gōng)房承租人协商(shāng)达成书面一致意见，通过货币补偿或者用(yòng)其它房屋安(ān)置公(gōng)房承租人。达成书面协议的，由區(qū)、县房屋征收部门对房屋所有(yǒu)权人进行补偿。

（七）公(gōng)房承租人在房屋征收决定公(gōng)告发布之日起20日内未能(néng)按照房改政策購(gòu)买所承租公(gōng)房且与房屋所有(yǒu)权人未协商(shāng)一致的，區(qū)、县房屋征收部门对房屋所有(yǒu)权人按照重置成新(xīn)价款进行补偿，对公(gōng)房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新(xīn)价款后的部分(fēn)进行补偿，由區(qū)、县房屋征收部门分(fēn)别与房屋所有(yǒu)权人和公(gōng)房承租人签订补偿协议；公(gōng)房承租人也可(kě)以按照征收补偿方案选择房屋安(ān)置，取得的补偿款与房屋安(ān)置的購(gòu)房款之间的差额由公(gōng)房承租人承担。在征收补偿方案确定的签约期限内，公(gōng)房承租人未达成协议的，區(qū)、县房屋征收部门报请區(qū)、县人民(mín)政府作(zuò)出补偿决定。

（八）经审核查明公(gōng)房承租人已承租或者購(gòu)买的其它公(gōng)房已达标的，區(qū)、县房屋征收部门对产(chǎn)权人进行补偿，对公(gōng)房承租人不予补偿；按照本市审核配租配售规定，公(gōng)房承租人已承租廉租房或者公(gōng)租房，或者購(gòu)买过经济适用(yòng)住房、限价商(shāng)品房，需腾退原承租公(gōng)房的，对公(gōng)房承租人不予补偿。”

简而言之，其一，公(gōng)房承租人可(kě)以选择按照房改政策購(gòu)买公(gōng)租房，然后作(zuò)為(wèi)被征收人获得全部补偿安(ān)置；其二，公(gōng)房承租人也可(kě)以放弃参与征收补偿安(ān)置，直接与出租人签订协议，由出租人对承租人进行货币补偿，或是另行提供房屋供承租人继续租赁；其三，承租人既没購(gòu)买房屋，也没与出租人达成协议，房屋征收部门分(fēn)别对承租人、出租人进行补偿、签订补偿协议——对出租人按照重置成新(xīn)价款进行补偿，对承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新(xīn)价款后的部分(fēn)进行补偿。承租人也可(kě)以按照征收补偿方案选择房屋产(chǎn)权调换，安(ān)置房購(gòu)房款与补偿款之间的差额由承租人结算；其四，承租人已经充分(fēn)享受其他(tā)住房保障待遇、实质(zhì)上丧失承租人资格的，承租人将不能(néng)获得补偿安(ān)置。

【司法判例一】

焦点问题：变更承租人

刘某与北京某物(wù)业管理(lǐ)分(fēn)公(gōng)司房屋租赁合同纠纷一审

裁判要旨：本院认為(wèi)，不论是某物(wù)业公(gōng)司执行的其集团公(gōng)司制定的《自管公(gōng)房住宅管理(lǐ)办(bàn)法（试行）》第十二条“在租赁期限内承租人死亡，申请变更為(wèi)配偶的”，还是某物(wù)业公(gōng)司与刘某1（刘某代签）签订的《自管公(gōng)房住宅租赁合同》第八条“租赁期限内，乙方死亡，变更配偶為(wèi)承租人”，均未对变更配偶為(wèi)承租人附条件，故刘某1去世后，在公(gōng)房租赁合同租赁期限内，依某物(wù)业公(gōng)司执行的自管公(gōng)房管理(lǐ)办(bàn)法及自管公(gōng)房租赁合同，刘某均可(kě)变更為(wèi)新(xīn)承租人。

当事人采用(yòng)合同书形式订立合同的，自当事人均签名(míng)、盖章或者按指印时合同成立。在签名(míng)、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义務(wù)，对方接受时，该合同成立。刘某12008年死亡后，均由刘某代刘某1名(míng)义签订、续签公(gōng)房租赁合同，直至续签最新(xīn)的租赁期限自2021年7月1日始至2024年6月30日止的公(gōng)房租赁合同，102房屋亦由刘某居住、使用(yòng)，刘某实际履行承租人义務(wù)，刘某与某物(wù)业公(gōng)司之间公(gōng)房租赁合同已成立，刘某已成為(wèi)102号公(gōng)房实际承租人。但需说明的是，因现行有(yǒu)效的公(gōng)房租赁合同期限截至2024年6月30日，2024年7月1日后102号公(gōng)房承租人的确定，应由某物(wù)业公(gōng)司再行依法、依规确定。某物(wù)业公(gōng)司抗辩称，其变更公(gōng)房承租人需按照住建委206号通知执行，因该通知系针对直管公(gōng)房，与案涉自管公(gōng)房不同，某物(wù)业公(gōng)司的抗辩于法无据，本院不予采纳。

【司法判例二】

焦点问题：自管公(gōng)房租赁合同纠纷是否属于法院受理(lǐ)范围

谭某与北京建工(gōng)四建工(gōng)程建设有(yǒu)限公(gōng)司房屋租赁合同纠纷二审民(mín)事裁定书

一审法院认為(wèi)：起诉人提起的民(mín)事诉讼应当符合法律规定的起诉条件。诉争房屋属产(chǎn)权单位所有(yǒu)的自管公(gōng)房，而自管公(gōng)房的经营、使用(yòng)由房屋产(chǎn)权单位自行管理(lǐ)。谭某、四建公(gōng)司之间所签订的《自管住宅租赁合同》虽名(míng)為(wèi)租赁合同，但并非平等民(mín)事主體(tǐ)之间形成的民(mín)事法律关系，现谭某要求四建公(gōng)司继续履行《自管住宅租赁合同》，属四建公(gōng)司行使管理(lǐ)权的问题，不属于人民(mín)法院民(mín)事诉讼的受理(lǐ)范围，故对于谭某的起诉，法院予以驳回。综上，一审法院裁定：驳回谭某的起诉。

二审法院认為(wèi)：本案中(zhōng)，谭某与四建公(gōng)司签订《自管住宅租赁合同》，涉案房屋属产(chǎn)权单位所有(yǒu)的自管公(gōng)房，自管公(gōng)房的经营、使用(yòng)由房屋产(chǎn)权单位自行管理(lǐ)，双方并非平等民(mín)事主體(tǐ)之间形成的民(mín)事法律关系，故谭某的起诉，不属于人民(mín)法院民(mín)事诉讼的受理(lǐ)范围，一审法院驳回谭某的起诉并无不当。谭某的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定為(wèi)终审裁定。

【总结】自管公(gōng)房问题，由于其特殊的形成原因以及我國(guó)立法體(tǐ)制的特点，从严格意义上，不属于法院受理(lǐ)民(mín)事纠纷的范围。所以，一般情况下，承租人与出租人或产(chǎn)权单位之间发生的争议不建议通过法院处理(lǐ)。但是，如果涉及对公(gōng)租房的征收腾退，根据相关法律的规定，应当适用(yòng)《國(guó)有(yǒu)土地上房屋征收与补偿条例》进行规范，并且可(kě)以所在行政區(qū)的房屋征收主管部门作(zuò)為(wèi)诉讼参与人；即可(kě)能(néng)通过行政诉讼程序解决纠纷。