从吉林珲春案解析商(shāng)品房争议各主體(tǐ)效力顺位

在我國(guó)，出于“居者有(yǒu)其屋”、“有(yǒu)房才有(yǒu)家”的传统观念和实际需求，商(shāng)品房在社会经济和法律应用(yòng)方面都具(jù)有(yǒu)重要的地位。围绕商(shāng)品房利益的分(fēn)配和归属也产(chǎn)生了各种各样的纠纷。从而需要从法律的角度对各项权能(néng)的效力进行排序，以定分(fēn)止争。

法律从来不仅仅是孤立的、形而上學(xué)的法条，而是与活生生的现实相联系、并服務(wù)于國(guó)家对社会秩序调整、规范的要求。

商(shāng)品房消费者处于第一顺位，是出于保护國(guó)民(mín)基本的生存权；建设工(gōng)程价款优先受偿权处于第二顺位，是為(wèi)了维护该债权背后蕴藏着的农民(mín)工(gōng)群體(tǐ)的利益；附条件的一般不动产(chǎn)买受人处于第三顺位，是為(wèi)了维护经济秩序、保障市场主體(tǐ)交易安(ān)全的考量；经过登记的抵押权处于第四顺位，是由于法安(ān)定性、法秩序的需要；普通债权列為(wèi)最后顺位。

由此观之，商(shāng)品房争议各主體(tǐ)的效力顺位反映了立法者对社会经济利益的干预和分(fēn)配。

【吉林珲春房地产(chǎn)买卖合同纠纷案情简介】

購(gòu)房人张女士于2018年5月在吉林省珲春市某小(xiǎo)區(qū)签约購(gòu)房并交纳定金，2019年9月付清20.7万元全款并收房。谁料开发商(shāng)在其不知情的情况下在2018年11月已将该房抵押给银行并办(bàn)理(lǐ)了抵押登记。后开发商(shāng)无力还款。涉及抵押业主共有(yǒu)100多(duō)户。2022年6月银行通知张女士该房屋已抵押的情况。

【本案法律解决方案】

1. 对案情全面梳理(lǐ)基础上，针对业主反映的开发商(shāng)或有(yǒu)关政府主管部门个别工(gōng)作(zuò)人员涉嫌刑事犯罪的问题，进行重点甄别、剥析，如确实涉嫌犯罪的，向有(yǒu)关部门检举控告、由行政机关根据《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》进行移送处理(lǐ)或在诉讼中(zhōng)由法院在民(mín)事诉讼程序中(zhōng)移送给刑事侦查机关。

2. 由于银行只送达了《告知书》，法院尚未查封，初步推断银行实现该抵押权在程序进行当中(zhōng)；当事人委托后，律师可(kě)以给银行发送律师函，了解银行与开发商(shāng)债務(wù)情况、抵押登记期间；并可(kě)到当地不动产(chǎn)登记中(zhōng)心进行查询。

3. 向开发商(shāng)提起合同违约之诉，要求开发商(shāng)履行配合办(bàn)理(lǐ)权属登记合同义務(wù)。

4. 如在与开发商(shāng)诉讼过程中(zhōng)，法院对房屋进行查封，我方业主可(kě)申请执行异议，并根据法院驳回裁定，提起执行异议之诉；此时法院会裁定对业主与开发商(shāng)的合同纠纷中(zhōng)止审理(lǐ)。

5. 如执行异议之诉，法院判决不予执行（我方胜诉）并恢复对合同纠纷的审理(lǐ)，如开发商(shāng)客观上履行不能(néng)履行办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)权属登记的合同义務(wù)，会驳回业主的起诉（以后条件具(jù)备可(kě)以另行起诉）。

6. 在开发商(shāng)怠于履行办(bàn)理(lǐ)权属登记义務(wù)的情况下，如果符合办(bàn)理(lǐ)权属证书的基础条件，律师可(kě)以代理(lǐ)与相关部门沟通办(bàn)理(lǐ)权属证书（委托事项增项）。

【法律规定】

1.商(shāng)品房消费者物(wù)权期待权效力最优 法律依据：

①《最高人民(mín)法院关于建设工(gōng)程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定：

（一）人民(mín)法院在审理(lǐ)房地产(chǎn)纠纷案件和办(bàn)理(lǐ)执行案件中(zhōng)，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工(gōng)程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他(tā)债权。

（二）消费者交付購(gòu)买商(shāng)品房的全部或者大部分(fēn)款项后，承包人就该商(shāng)品房享有(yǒu)的工(gōng)程价款优先受偿权不得对抗买受人。

②《最高人民(mín)法院关于办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：金钱债权执行中(zhōng),买受人对登记在被执行的房地产(chǎn)开发企业名(míng)下的商(shāng)品房提出异议，符合下列情形且其权利能(néng)够排除执行的，人民(mín)法院应予支持：(一)在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同;(二)所購(gòu)商(shāng)品房系用(yòng)于居住且买受人名(míng)下无其他(tā)用(yòng)于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分(fēn)之五十。

③《九民(mín)纪要》第125条和第126条的规定：符合下列情形的，应当支持商(shāng)品房消费者的诉讼请求：一是在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同;二是所購(gòu)商(shāng)品房系用(yòng)于居住且买受人名(míng)下无其他(tā)用(yòng)于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分(fēn)之五十。所谓“买受人名(míng)下无其他(tā)用(yòng)于居住的房屋”，是指与涉案房屋在同一设區(qū)的市或者县级市范围内商(shāng)品房消费者名(míng)下没有(yǒu)用(yòng)于居住的房屋。另外，商(shāng)品房消费者名(míng)下虽有(yǒu)一套房屋，但購(gòu)买的房屋在面积上是用(yòng)于满足基本居住需求的，也属于上述情形;消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分(fēn)之五十。如果接近百分(fēn)之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民(mín)法院的要求交付执行的，可(kě)以认定為(wèi)符合上述要求。

2.建设工(gōng)程价款优先受偿权效力其次 法律依据：

①《民(mín)法典》第807条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可(kě)以催告发包人在合理(lǐ)期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工(gōng)程的性质(zhì)不宜折价、拍卖外，承包人可(kě)以与发包人协议将该工(gōng)程折价，也可(kě)以请求人民(mín)法院将该工(gōng)程依法拍卖。建设工(gōng)程价款就该工(gōng)程折价或拍卖的价款优先受偿。

②《最高人民(mín)法院关于建设工(gōng)程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号规定：

（一）人民(mín)法院在审理(lǐ)房地产(chǎn)纠纷案件和办(bàn)理(lǐ)执行案件中(zhōng)，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工(gōng)程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他(tā)债权。

③《建设工(gōng)程施工(gōng)合同解释（二）》规定：

“第十七条 与发包人订立建设工(gōng)程施工(gōng)合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工(gōng)程的价款就工(gōng)程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民(mín)法院应予支持。

第十八条 装(zhuāng)饰装(zhuāng)修工(gōng)程的承包人，请求装(zhuāng)饰装(zhuāng)修工(gōng)程价款就该装(zhuāng)饰装(zhuāng)修工(gōng)程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民(mín)法院应予支持，但装(zhuāng)饰装(zhuāng)修工(gōng)程的发包人不是该建筑物(wù)的所有(yǒu)权人的除外。

第十九条 建设工(gōng)程质(zhì)量合格，承包人请求其承建工(gōng)程的价款就工(gōng)程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民(mín)法院应予支持。

第二十条 未竣工(gōng)的建设工(gōng)程质(zhì)量合格，承包人请求其承建工(gōng)程的价款就其承建工(gōng)程部分(fēn)折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民(mín)法院应予支持。

第二十一条 承包人建设工(gōng)程价款优先受偿的范围依照國(guó)務(wù)院有(yǒu)关行政主管部门关于建设工(gōng)程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工(gōng)程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民(mín)法院不予支持。

第二十二条 承包人行使建设工(gōng)程价款优先受偿权的期限為(wèi)六个月，自发包人应当给付建设工(gōng)程价款之日起算（新(xīn)《建工(gōng)解释》法释〔2020〕25号，已将建设工(gōng)程优先受偿权的存续期间改為(wèi)18个月）。

第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工(gōng)程价款优先受偿权，损害建筑工(gōng)人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有(yǒu)建设工(gōng)程价款优先受偿权的，人民(mín)法院不予支持。

3.一般不动产(chǎn)买受人物(wù)权期待权效力第三 法律依据：

①《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)〈中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益承担举证证明责任及《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中(zhōng)，买受人对登记在被执行人名(míng)下的不动产(chǎn)提出异议，符合下列情形且其权利能(néng)够排除执行的，人民(mín)法院应予支持：（一）在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同；（二）在人民(mín)法院查封之前已合法占有(yǒu)该不动产(chǎn)；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分(fēn)价款且将剩余价款按照人民(mín)法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记。

②《九民(mín)纪要》第127条规定：“金钱债权执行中(zhōng)，商(shāng)品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名(míng)下的不动产(chǎn)提出异议，请求排除执行的，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同;二是在人民(mín)法院查封之前已合法占有(yǒu)该不动产(chǎn);三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分(fēn)价款且将剩余价款按照人民(mín)法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记。

人民(mín)法院在审理(lǐ)执行异议之诉案件时，可(kě)参照适用(yòng)此条款。实践中(zhōng)，对于该规定的前3个条件，理(lǐ)解并无分(fēn)歧。对于其中(zhōng)的第4个条件，理(lǐ)解不一致。一般而言，买受人只要有(yǒu)向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办(bàn)理(lǐ)过户登记的请求等积极行為(wèi)的，可(kě)以认為(wèi)符合该条件。买受人无上述积极行為(wèi)，其未办(bàn)理(lǐ)过户登记有(yǒu)合理(lǐ)的客观理(lǐ)由的，亦可(kě)认定符合该条件。”

结合《九民(mín)纪要》第126条“交付全部或者大部分(fēn)款项的商(shāng)品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产(chǎn)开发企业名(míng)下但已销售给消费者的商(shāng)品房，消费者提出执行异议的，人民(mín)法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中(zhōng)存在的商(shāng)品房预售不规范现象為(wèi)保护消费者生存权而作(zuò)出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具(jù)有(yǒu)优先性的基本原则。

因此，这里的商(shāng)品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商(shāng)品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商(shāng)品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用(yòng)上述处理(lǐ)规则。”由此可(kě)知，一般不动产(chǎn)买受人的物(wù)权期待权，在效力上，优先于不动产(chǎn)抵押权，但必须满足以下四个条件:一是在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同;二是在人民(mín)法院查封之前已合法占有(yǒu)该不动产(chǎn);三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分(fēn)价款且将剩余价款按照人民(mín)法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记。综上，在一般不动产(chǎn)买受人的物(wù)权期待权满足上述四个条件时，各权利人之间的顺位是:建设工(gōng)程价款优先受偿权>一般不动产(chǎn)买受人的物(wù)权期待权>不动产(chǎn)抵押权。

【司法判例】

①一般买受人物(wù)权期待权>抵押权 判例案号： (2018)最高法民(mín)申4090号

【裁判要旨】本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文(wén)的关系和适用(yòng)问题。其适用(yòng)的一般原则是享有(yǒu)担保物(wù)权的申请执行人依法享有(yǒu)对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。

但上述司法解释第二十八条、第二十九条分(fēn)别针对不动产(chǎn)和用(yòng)于居住的商(shāng)品房规定了除外情形，符合上述规定条件的买受人的物(wù)权期待权可(kě)以排除享有(yǒu)担保物(wù)权等优先权的申请执行人的强制执行。从适用(yòng)对象可(kě)以看出，第二十八条对所有(yǒu)类型被执行人均可(kě)适用(yòng)，而第二十九条為(wèi)专门针对房地产(chǎn)开发企业的被执行人规定的特别条款，本案因同时存在“登记在被执行人名(míng)下的不动产(chǎn)”与“登记在被执行的房地产(chǎn)开发企业名(míng)下的商(shāng)品房”两种情形，导致《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的适用(yòng)产(chǎn)生竞合。此种情况下当事人可(kě)以择一适用(yòng)，而并非适用(yòng)其中(zhōng)一条就自然排斥另一条。原判决根据查明的事实认為(wèi)本案符合第二十八条规定的条件,并据此认定马虎令享有(yǒu)的物(wù)权期待权可(kě)以排除安(ān)留军的担保物(wù)权，适用(yòng)法律并无不当。

②一般买受人物(wù)权期待权>抵押权 判例案号： (2019)辽民(mín)终1015号

【裁判要旨】根据《最高人民(mín)法院关于建设工(gōng)程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条和《执行异议和复议案件规定》第二十八条之规定予以判断。刘鹏在案涉房屋查封前已与中(zhōng)天公(gōng)司签订合法有(yǒu)效的《商(shāng)品房买卖合同》，中(zhōng)天公(gōng)司向刘鹏出具(jù)了记载内容与《商(shāng)品房买卖合同》相符的销售不动产(chǎn)统一发票，且结合刘鹏已实际入住的情况,可(kě)以认定刘鹏与中(zhōng)天公(gōng)司在法院查封之前已形成了真实有(yǒu)效的买卖合同关系，支付了相应的价款，并占有(yǒu)了案涉房屋。

虽然案涉房屋在工(gōng)程完工(gōng)前设定了在建工(gōng)程抵押权，但在抵押权设定之后，抵押权人与抵押人达成的委托贷款合同之补充合同中(zhōng)明确约定抵押人可(kě)以对抵押房产(chǎn)进行销售，因此，刘鹏購(gòu)买案涉房屋时并不存在过错。至于中(zhōng)天公(gōng)司未按合同约定将售房款项打入监管账户致使建银公(gōng)司优先权无法实现,并致使案涉房屋未解封办(bàn)理(lǐ)过户手续系中(zhōng)天公(gōng)司造成，与刘鹏无关，建银公(gōng)司可(kě)向中(zhōng)天公(gōng)司主张相应的民(mín)事权益。因此，刘鹏对案涉房屋依法享有(yǒu)不动产(chǎn)物(wù)权期待权，该权利具(jù)有(yǒu)排除强制执行的效力。该案经最高院再审((2020)最高法民(mín)申1495号)，最高院认為(wèi)原审判决认定被申请人即購(gòu)房人刘鹏对案涉房屋享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益并无不当。

③中(zhōng)國(guó)华融资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司贵州省分(fēn)公(gōng)司申请执行丁平房屋执行异议之诉

本院认為(wèi)：公(gōng)民(mín)、法人和其他(tā)组织的合法民(mín)事权益依法应予保护。本案争议焦点在于丁平对华融贵州分(fēn)公(gōng)司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益。根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)〈中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益承担举证证明责任及《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中(zhōng)，买受人对登记在被执行人名(míng)下的不动产(chǎn)提出异议，符合下列情形且其权利能(néng)够排除执行的，人民(mín)法院应予支持：（一）在人民(mín)法院查封之前已签订合法有(yǒu)效的书面买卖合同；（二）在人民(mín)法院查封之前已合法占有(yǒu)该不动产(chǎn)；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分(fēn)价款且将剩余价款按照人民(mín)法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记之规定，丁平与大地公(gōng)司签订的《商(shāng)品房买卖合同》，足以证明丁平与大地联创之间就涉案房屋存在商(shāng)品房交易关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。

基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、首付款的支付日、房屋交付占有(yǒu)日均发生在涉案房屋查封之前，原告丁平又(yòu)将且丁平已对涉案房屋进行装(zhuāng)修入住，且在诉讼过程中(zhōng)，原告丁平已支付剩余購(gòu)房款655010元。故原告已符合前述《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办(bàn)理(lǐ)房屋产(chǎn)权登记，但未能(néng)办(bàn)证的原因华融公(gōng)司庭审中(zhōng)亦认可(kě)系基于大地联创就在建项目上存在不合规行為(wèi)所致，亦满足了《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即非因买受人自身原因未办(bàn)理(lǐ)过户登记之法定情形。

因此，丁平对华融公(gōng)司申请执行的涉案房产(chǎn)依法享有(yǒu)足以排除强制执行的民(mín)事权益。庭审中(zhōng)，华融贵州分(fēn)公(gōng)司虽对涉案房屋买卖合同的真实性提出异议，但基于我國(guó)对不动产(chǎn)的管理(lǐ)实行统一登记制度，涉案房屋虽未办(bàn)理(lǐ)房屋产(chǎn)权证，但丁平購(gòu)买了涉案房屋是客观事实，则丁平為(wèi)房屋的合法物(wù)权人，华融贵州分(fēn)公(gōng)司未能(néng)提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公(gōng)司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有(yǒu)优先排他(tā)权利，有(yǒu)违《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。

据此，依照《最高人民(mín)法院关于〈适用(yòng)中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民(mín)法院关于人民(mín)法院办(bàn)理(lǐ)执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决如下：

判决结果

一、不得执行中(zhōng)國(guó)华融资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司贵州省分(fēn)公(gōng)司申请执行丁平所購(gòu)的位于凯里市房屋。

二、驳回原告丁平的其他(tā)诉讼请求。

案件受理(lǐ)费60元，由被告中(zhōng)國(guó)华融资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司贵州省分(fēn)公(gōng)司负担。

如不服本判决，可(kě)在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中(zhōng)级人民(mín)法院。逾期，本判决则发生法律效力。

【实務(wù)总结】

近些年来，由商(shāng)品房相关问题引起的法律纠纷比较多(duō)，加之实務(wù)中(zhōng)案情错综复杂，因此在事实认定和法律适用(yòng)方面给立法者、司法者与法律服務(wù)工(gōng)作(zuò)者、当事人都带来了新(xīn)的压力与挑战。好在真理(lǐ)总是在战胜暴风雨后艰难前行。综上，目前司法实務(wù)普遍认為(wèi)，当涉案房屋存在商(shāng)品房消费者物(wù)权期待权、建设工(gōng)程价款优先受偿权、不动产(chǎn)抵押权清偿的分(fēn)配利益时，各权利主體(tǐ)之间的效力顺位的确定是：首先，要分(fēn)清是商(shāng)品房消费者的物(wù)权期待权还是一般不动产(chǎn)买受人的物(wù)权期待权。其次，在符合权利成立的特定构成要件时，各权利主體(tǐ)之间的效力顺位是：商(shāng)品房消费者的物(wù)权期待权＞建设工(gōng)程价款优先受偿权＞一般不动产(chǎn)买受人物(wù)权期待权＞不动产(chǎn)抵押权。