房屋租赁合同纠纷在商(shāng)业交易活动中(zhōng)是较為(wèi)常见的一类法律纠纷，尤其在合同解除权的行使过程中(zhōng)，双方当事人常常存在较大的争议。解除权的行使条件和方式必须严格符合法律规定，否则可(kě)能(néng)被视為(wèi)无效或滥用(yòng)。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所杨万勇律师结合典型实践及判断标准，对房屋租赁合同纠纷中(zhōng)的合同解除规则进行了详细剖析，供大家参考。

　　一、解除权的类型及法律依据

　　根据合同法相关规定，合同解除的方式主要有(yǒu)三种：协议解除、约定解除、法定解除。

　　1、协议解除，顾名(míng)思义是经当事人双方协商(shāng)一致的合同解除方式。一般是在合同成立后尚未全部履行前，经过当事人双方沟通协商(shāng)，对于权利义務(wù)的分(fēn)配达成一致，最后“和平分(fēn)手”使得合同效力归于消灭，被认為(wèi)是一种最為(wèi)经济、便捷、高效的合同解除类型。

　　2、约定解除，是双方当事人根据具(jù)體(tǐ)交易情况在缔约时提前在合同中(zhōng)约定可(kě)以解除合同的特定情况，当约定条件成就时，解除权人则可(kě)据此行使合同解除权。约定解除权的设立是合同自治原则的显著體(tǐ)现，相比法定解除，当事人可(kě)以通过约定创设法律关系，在更大程度上使得当事人自主配置资源、提高效率。

　　3、法定解除，该类型的解除权行使条件是由法律明文(wén)规定的，无需另行约定，当合同解除的法定事由出现时，当事人即可(kě)依法行权。法定解除权得以行使的主要判断标准即為(wèi)合同目的不能(néng)实现，主要存在于当事人一方存在根本违约的情形下。

　　二、租赁双方均有(yǒu)的法定解除权

　　1、租赁期限為(wèi)不定期，双方均有(yǒu)权随时解除租赁合同。

　　《民(mín)法典》第730条 当事人对租赁期限没有(yǒu)约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能(néng)确定的，视為(wèi)不定期租赁;当事人可(kě)以随时解除合同，但是应当在合理(lǐ)期限之前通知对方。

　　2、因不可(kě)抗力致使租赁合同目的不能(néng)实现，一方不履行主要债務(wù)，一方迟延履行主要债務(wù)，催告后仍未履行等。

　　《民(mín)法典》第563条第1款有(yǒu)下列情形之一的，当事人可(kě)以解除合同：(一)因不可(kě)抗力致使不能(néng)实现合同目的;(二)在履行期限届满，当事人一方明确表示或者以自己的行為(wèi)表明不履行主要债務(wù);(三)当事人一方迟延履行主要债務(wù)，经催告后在合理(lǐ)期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债務(wù)或者有(yǒu)其他(tā)违约行為(wèi)致使不能(néng)实现合同目的;(五)法律规定的其他(tā)情形。

　　三、当事人合意解除合同的注意事项：

　　(1)不具(jù)有(yǒu)约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，另一方表示同意但附有(yǒu)条件(例如保留追究对方违约责任的权利)，双方未就所附条件达成一致的，不能(néng)认定双方达成解除合意。

　　(2)不具(jù)有(yǒu)约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，对方同意解除，且双方均同意就解除合同的后果另行处理(lǐ)的，可(kě)以认定双方达成解除合意，不影响守约方依据合同约定或者法律规定追究违约方的违约责任。

　　(3)当事人虽然没有(yǒu)就解除租赁合同达成明示合意，但已经实际办(bàn)理(lǐ)房屋返还等合同终止手续的，可(kě)以认定就合同解除达成默示合意。合同解除不影响守约方追究违约方合同解除的违约责任，但有(yǒu)证据证明守约方放弃追究违约方违约责任的除外。