《最高人民(mín)法院民(mín)法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有(yǒu)的房屋，第三人善意購(gòu)买、支付合理(lǐ)对价并已办(bàn)理(lǐ)不动产(chǎn)登记，另一方主张追回该房屋的，人民(mín)法院不予支持。在房屋买卖合同纠纷案件中(zhōng)，经常会涉及夫妻共同所有(yǒu)房屋被夫妻一方单方出售应如何处理(lǐ)的问题。对此，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所许鑫律师就来為(wèi)大家分(fēn)享一下夫妻一方擅自出卖共有(yǒu)房屋应如何认定和处理(lǐ)的问题。

　　夫妻共同所有(yǒu)房屋

　　夫妻共同所有(yǒu)房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有(yǒu)所有(yǒu)权。本解释也与民(mín)法典的规定采同一立场，即本条中(zhōng)“夫妻共同所有(yǒu)房屋”特指的是夫妻共同共有(yǒu)房屋，而不包含夫妻按份共有(yǒu)房屋在内。这是因為(wèi)根据民(mín)法典第301条的规定，除共有(yǒu)人另有(yǒu)约定外，共有(yǒu)人处分(fēn)共有(yǒu)的不动产(chǎn)，只应经占份额2/3以上的按份共有(yǒu)人同意即可(kě)。当夫妻一方占共有(yǒu)房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行為(wèi)是无权处分(fēn)行為(wèi)作(zuò)為(wèi)逻辑起点。

　　“善意”的认定标准

　　由于是否善意是第三人的主观心理(lǐ)状态，他(tā)人无法直接探究，故实践中(zhōng)，对何谓“善意”，见解不一。对于动产(chǎn)而言，起码有(yǒu)以下四种厘定标准：

　　（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有(yǒu)无过失在所不问；

　　（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可(kě)认定让与人无让与之权利者，即应认為(wèi)恶意；

　　（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；

　　（4）所谓善意，解释為(wèi)须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。

　　许鑫律师认為(wèi)，对于动产(chǎn)的受让人可(kě)以将其具(jù)有(yǒu)重大过失而不知道让与人无让与权利认定為(wèi)非属善意，但对作(zuò)為(wèi)不动产(chǎn)的房屋而言，应当以第三人对不动产(chǎn)登记的信赖作(zuò)為(wèi)判断是否构成不动产(chǎn)善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产(chǎn)登记，就应推定其為(wèi)善意，除非有(yǒu)证据证明其事先明知不动产(chǎn)登记错误或者登记簿中(zhōng)有(yǒu)异议登记的记载。

　　这里的善意不以第三人进一步核实登记事项為(wèi)前提。理(lǐ)由在于：

　　第一，房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很(hěn)难查明登记不实的实际情形。

　　第二，以第三人对房屋权属登记的信赖作(zuò)為(wèi)善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。

　　第三，夫妻另一方的权益损害可(kě)以得到充分(fēn)事后救济。

　　第四，仅以对登记簿记载的信赖作(zuò)為(wèi)“善意”与否的判断标准，简单明了，有(yǒu)助于统一司法裁量权。

　　合理(lǐ)对价的认定

　　“合理(lǐ)的对价”，是指房屋价款与物(wù)之价值基本相当，排除不合理(lǐ)低价或无偿出让等情形。

　　许鑫律师认為(wèi)，要判断第三人在取得房屋所有(yǒu)权时支付的对价是否合理(lǐ)，一般应以主观标准為(wèi)准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价為(wèi)合理(lǐ)。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有(yǒu)悖常情。特殊情形下，法院也可(kě)以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个體(tǐ)性差异和交易行情的多(duō)变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理(lǐ)范畴。对此，《民(mín)法典物(wù)权编解释（一）》第18条也规定“合理(lǐ)的价格”，应当根据转让标的物(wù)的性质(zhì)，数量以及付款方式等具(jù)體(tǐ)情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。