落户，是二手房买卖的重要环节。与新(xīn)房相比，購(gòu)买二手房的确可(kě)以减少一些麻烦，但同样也存在更大的风险。不少購(gòu)房者在经历了漫長(cháng)的买房过程后，终于拿(ná)到钥匙时，才发现前业主的户口还在房内，或承诺了迁出户口的前业主突然反悔、拒绝迁出。这类纠纷该如何解决？北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师经过审判实践并结合法律知识，围绕二手學(xué)區(qū)房交易中(zhōng)户口占用(yòng)的风险防范举措及需要注意的法律风险做了全梳理(lǐ)、简提示。

　　一、如何规避學(xué)區(qū)房交易中(zhōng)户口占用(yòng)的风险？

　　第一，可(kě)以要求出卖方还有(yǒu)他(tā)的配偶出示户口簿，买方可(kě)以核实交易房屋的户籍落户情况，如果发现有(yǒu)适龄的儿童落户，就要进一步核实有(yǒu)没有(yǒu)占用(yòng)學(xué)位就读學(xué)校的情况；

　　第二，可(kě)以要求出卖方做一些书面承诺，在房屋买卖合同当中(zhōng)，可(kě)以约定學(xué)位占用(yòng)的违约责任，具(jù)體(tǐ)比如可(kě)以约定學(xué)位一旦占用(yòng)减少多(duō)少价款、要支付多(duō)少违约金或者赔偿多(duō)少的损失……越明确越好；

　　第三，在合同约定了这些违约责任的基础上，还可(kě)以一并约定，如果學(xué)位占用(yòng)了，是不是也把學(xué)位占用(yòng)的事由约定為(wèi)合同解除的条件，作(zuò)為(wèi)买受方就可(kě)进可(kě)退，相对更能(néng)够保障自己的权益。

　　二、二手房交易时应当注意的法律问题

　　1.准确掌握房产(chǎn)信息

　　在房屋購(gòu)买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可(kě)以分(fēn)三步：看房产(chǎn)证；看户口本；看房子。

　　除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可(kě)以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

　　2.妥善签订購(gòu)房合同

　　签订購(gòu)房合同可(kě)以自行签订，也可(kě)以通过中(zhōng)介公(gōng)司签订。通过中(zhōng)介公(gōng)司签订的，中(zhōng)介公(gōng)司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。

　　这两份文(wén)件都要特别注意以下三个方面内容：一是交易流程；二是时间节点；三是违约责任。

　　3.注意证据固定留存

　　房屋买卖因涉及到诸多(duō)环节，耗时少则数月多(duō)则数年，在交易的各个环节，購(gòu)房者都应当注意保留相关文(wén)件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可(kě)以诉至法院。

　　对双方在实际履行过程中(zhōng)达成的新(xīn)的约定，要及时作(zuò)為(wèi)补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产(chǎn)生纠纷后无法查实。