根据《民(mín)法典》的规定，夫妻共同所有(yǒu)的财产(chǎn)应当由夫妻双方共同管理(lǐ)、使用(yòng)和处分(fēn)。如果一方未经另一方同意擅自出售共有(yǒu)房屋，则违反了夫妻共同财产(chǎn)管理(lǐ)的规定，该行為(wèi)无效。

　　另，在民(mín)事法律中(zhōng)，合同是需要在当事人自由意思表示的基础上形成的。如果一方未经另一方同意擅自出售共有(yǒu)房屋，那么房屋买卖合同是缺乏当事人自由意思表示基础的，因此合同也是无效的。

　　本案中(zhōng)，被告倪某因刑事犯罪，于1999年8月8日至2013年8月在监狱服刑，期间，被告林某(倪某之妻)用(yòng)原告的钱購(gòu)买了案涉房屋，并出售给原告，双方签署买卖协议，然倪某出狱后未履行合同，2022年，原告起诉要求履行案涉房屋买卖协议，判决确认原告与林某签署的买卖协议有(yǒu)效，但审理(lǐ)中(zhōng)得知倪某将案涉房屋转卖给赵某，房屋仍登记在倪某名(míng)下，无法过户。故原告提起诉讼，要求被告退还原告購(gòu)房款，赔偿原告装(zhuāng)修重置房屋等经济损失。在北京市中(zhōng)恒信律师事務(wù)所李晓梅律师的帮助下，我方当事人胜诉，法院判决倪某无需承担案涉房屋合同未履行损失。

　　法院裁判观点

　　本院认為(wèi)，侵害物(wù)权，造成权利人损害的，权利人可(kě)以请求损害赔偿，也可(kě)以请求承担其他(tā)民(mín)事责任。人民(mín)法院受理(lǐ)民(mín)事案件后，经审理(lǐ)发现当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民(mín)法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质(zhì)，相应变更个案案由。当事人一方不履行合同义務(wù)或者履行合同义務(wù)不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可(kě)以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可(kě)能(néng)造成的损失。

　　就本案而言，首先，原告主张的财产(chǎn)损害，系基于其与林某签订的《买卖合同》无法履行所产(chǎn)生，其享有(yǒu)的是债权请求权，而原告并未取得涉案房屋的所有(yǒu)权，不享有(yǒu)物(wù)权项下的损害赔偿请求权，因此本案的法律关系应為(wèi)合同关系，案由变更為(wèi)房屋买卖合同纠纷。其次，从判决可(kě)知，林某未经倪某同意处分(fēn)涉案房屋，侵犯了倪某的共有(yǒu)权利，导致案涉合同履行不能(néng)，对此，林某应当违约责任，向原告给付违约损失。原告知晓涉案房屋的性质(zhì)，亦明知合同签订时倪某在监狱服刑，但未能(néng)尽到足够的审查义務(wù)，对合同履行不能(néng)产(chǎn)生的损害后果存在过错。

　　再次，对于原告主张的损失，应当结合过错程度予以确定，1、購(gòu)房款166914.36元：合同履行不能(néng)，理(lǐ)应退还房价款157780.13元、公(gōng)共维修基金4394.5元，但原告已经接受了相关物(wù)业服務(wù)，物(wù)业费4739.73元不再退还;利息损失：双方均有(yǒu)过错，不予赔偿;3、装(zhuāng)修和家居用(yòng)品损失5万元：现有(yǒu)证据无法与之主张相互印证，且原告使用(yòng)房屋多(duō)年，房屋估价结果亦考虑装(zhuāng)修情况，而家電(diàn)设施无法证实系对方行為(wèi)损害，对该项主张不予支持;4、重置房屋费用(yòng)430万元：属于违约产(chǎn)生的损失，根据合同的履行情况、双方过错程度，结合估价结果和咨询报告及诉求金额等因素酌定為(wèi)290万元。

　　最后，倪某并非案涉合同的相对方，对原告要求其承担损害赔偿责任的请求不予支持。至于林某和倪某之间的纠纷，可(kě)另行解决。

　　法院判决结果

　　综上所述，依照最高人民(mín)法院关于适用(yòng)《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)法典》时间效力的若干规定第一条，《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)合同法》第一百一十三条，《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)物(wù)权法》第三十七条，《中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》(2023年修正)第六十七条规定，判决如下：林某于本判决生效之日起十日内给付王某房价款157780.13元、公(gōng)共维修基金4394.5元及违约损失290万元。