二手房买卖在现实生活中(zhōng)非常常见，除房产(chǎn)经纪协助办(bàn)理(lǐ)买卖手续之外，个人私下交易的现场逐渐增多(duō)，出现的问题也不少，大多(duō)都是因為(wèi)未调查清楚产(chǎn)权人所致。為(wèi)让大家在二手房买卖中(zhōng)不踩雷，北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所方鹏鹏律师结合法律规则及举证责任分(fēn)配，整合解析了二手房买卖需知的5个法律要点，供大家参考。

　　一、房屋在出售前是否已出租给他(tā)人?

　　鉴于“买卖不破租赁”原理(lǐ)，購(gòu)房者在購(gòu)买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他(tā)人。如果已经出租给他(tā)人的，購(gòu)房者即便已经購(gòu)买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能(néng)入住。因此，建议購(gòu)房者在購(gòu)买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中(zhōng)承诺该房屋未出租给他(tā)人;违反该承诺的，購(gòu)房者有(yǒu)权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

　　二、房屋的學(xué)區(qū)功能(néng)是否已经使用(yòng)?

　　很(hěn)多(duō)購(gòu)房者購(gòu)买二手房的原因系在于購(gòu)买二手房之后，可(kě)以立即使用(yòng)该房屋的學(xué)區(qū)功能(néng)，较一手商(shāng)品房具(jù)有(yǒu)一定的优势。為(wèi)此，購(gòu)房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用(yòng)了该房屋的學(xué)區(qū)功能(néng)。同时，本律师建议購(gòu)房者在签订合同时要求房东在合同中(zhōng)承诺其未使用(yòng)该房屋的學(xué)區(qū);违反该约定的，購(gòu)房者将有(yǒu)权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产(chǎn)生的违约责任。

　　三、支付購(gòu)房款应当按照当地政策办(bàn)理(lǐ)?

　　类似张家港地區(qū)二手房交易如涉及按揭贷款的，購(gòu)房的首付款以及银行贷款都应当进入资金托管账户。因此，購(gòu)房者即便要支付首付款的，应当将该款项支付到资金托管账户，而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，為(wèi)保障将来房东能(néng)够严格履行定金合同义務(wù)的，应当将该价款备注注明為(wèi)定金，使之受到定金罚则的约束。

　　四、二手房交易涉及哪些税费问题?

　　对于个人转让住房的，區(qū)分(fēn)该住房自办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税;如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税;如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用(yòng)房的，免征个人所得税。

　　对于个人購(gòu)买住房的，購(gòu)买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有(yǒu)两个，其一為(wèi)住房的面积是否超过90平方米，其二為(wèi)購(gòu)房方所購(gòu)的住房是否系其首套家庭住房。

　　五、房屋是否设立了居住权?

　　自2021年1月1日起，《民(mín)法典》正式实施，其增设了一个居住权制度，即居住权人有(yǒu)权按照合同约定，对他(tā)人的住宅享有(yǒu)占有(yǒu)、使用(yòng)的用(yòng)益物(wù)权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。鉴于上述居住权的种种限制，購(gòu)房者在購(gòu)买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议購(gòu)房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行購(gòu)买。