随着承接中(zhōng)心城區(qū)人口疏解、辖區(qū)内棚户區(qū)改造等重大工(gōng)程建设项目的推进，一些城市出现了大量的定向安(ān)置房。部分(fēn)被安(ān)置对象，因资金周转或其他(tā)因素，在满足自身基本居住需求的前提下，选择将名(míng)下的其他(tā)定向安(ān)置房对外出售。安(ān)置房不同于普通商(shāng)品房，其存在政策因素多(duō)、房产(chǎn)证办(bàn)理(lǐ)周期長(cháng)、交易限制、土地收益补交等特殊性，其交易存在的风险种类和数量亦相对较多(duō)，近年来，因该类房屋买卖交易而衍生出的纠纷已呈显著上升趋势。对此，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所许鑫律师就為(wèi)大家介绍一下安(ān)置房买卖的法律风向以及相应的防范措施。

　　一、出卖人无权处分(fēn)导致合同履行不能(néng)

　　由于定向安(ān)置房买卖合同签订时，房屋尚未办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权证，故通常都是被安(ān)置人拿(ná)出以自己名(míng)义选購(gòu)的定向安(ān)置房买卖合同用(yòng)以证明其是该房屋的权利人，然后与买受人签订买卖合同。

　　由于定向安(ān)置房系基于拆迁取得，对外签订安(ān)置房补偿合同的人不一定就是合同上记载房屋的排他(tā)权利人，多(duō)数情况下拆迁利益都是由家庭成员共同享有(yǒu)。

　　若该出售行為(wèi)未取得其他(tā)共有(yǒu)人的事先共同同意或事后共同追认，则卖房人出售该房屋的行為(wèi)依法属于无权处分(fēn)。

　　该无权处分(fēn)情形虽不会致使房屋买卖合同无效，但到了交房或者办(bàn)理(lǐ)过户等合同履行阶段，其他(tā)权利人不同意继续履行合同，即使購(gòu)房人起诉至法院，其要求交付房屋或者协助过户等继续履行合同的诉讼请求也面临得不到支持的风险。

　　二、相关费用(yòng)负担约定不明而迟滞履行

　　定向安(ān)置房买卖合同签订时，双方未对初次领取产(chǎn)权证所需缴纳费用(yòng)由谁承担进行明确约定，在具(jù)备过户交易条件时存在双方相互扯皮的风险。

　　例如，根据北京市的相关政策，二类经济适用(yòng)房上市需要缴纳3%的土地出让金，买卖双方在协商(shāng)房屋价款之时，未将土地出让金作(zuò)為(wèi)房屋价款考量因素，在后续得知土地出让金补交事宜时，往往会对该部分(fēn)款项由谁承担争执不下，导致合同无法顺利履行，由此引发双方对簿公(gōng)堂。

　　三、出卖人虚构房源致使买房人钱房两空

　　因為(wèi)买卖的并不是现房，購(gòu)房人无法现场勘验房屋，而卖房人的交付房屋义務(wù)经常是在安(ān)置房竣工(gōng)验收后，这又(yòu)通常需要二到三年。

　　司法实践中(zhōng)，存在卖房人為(wèi)达到骗取購(gòu)房款的目的，伪造其与拆迁机构之间的安(ān)置房合同，然后再持此虚假合同与購(gòu)房人签订房屋买卖合同。購(gòu)房人如未能(néng)核实房源的真实性即支付房款，将会面临钱、房两空的风险。

　　四、房价上涨出卖人单方毁约、违约

　　因定向安(ān)置房的特殊性，初始購(gòu)房人取得产(chǎn)权证往往就会需要较長(cháng)时间，与时间伴随的便是房价的波动。

　　在房价大幅上涨的情况下，卖房人可(kě)能(néng)会后悔当初的出卖行為(wèi)，进而采取拒绝按时交房、拖延办(bàn)理(lǐ)过户、要求增加購(gòu)房款、搬出其他(tā)权利人等各种方式意图毁约，為(wèi)买卖合同的履行设置障碍。

　　五、購(gòu)房人资格欠缺导致合同履行困难

　　由于安(ān)置房在买卖合同签订时尚无产(chǎn)权证，所以买卖双方并不会去建委进行网签登记。

　　虽然买房人可(kě)以实际占有(yǒu)、使用(yòng)房屋，但到后期需要办(bàn)理(lǐ)过户时，如果该买受人在买卖合同签订时不具(jù)备購(gòu)房资格，将无法办(bàn)理(lǐ)网签手续，存在无法过户的风险。即使买受人提起诉讼，法院也需要审查其是否具(jù)备購(gòu)房资格。

　　六、房屋存在上市交易期限制而网签不能(néng)

　　对于某些有(yǒu)交易时间限制的安(ān)置房，如果房屋的上市交易限制期限尚未届满，受到交易期限的限制，买卖双方无法办(bàn)理(lǐ)网签手续。

　　一般情形下，安(ān)置房从交房到产(chǎn)权证初始登记的时间大约在拆迁后5年左右，如果再加上5年的上市时间限制，全部时间就是10年。在如此長(cháng)的时间内无法完成过户，极易出现各种不确定的合同风险。

　　七、卖房人一房数卖而无法履约

　　卖房人就同一定向安(ān)置房分(fēn)别与多(duō)个購(gòu)房人签订数份买卖合同，在合同均為(wèi)有(yǒu)效的前提下，購(gòu)房人均要求履行合同的，存在相应的权利保护顺序（已办(bàn)理(lǐ)过户手续—合法占有(yǒu)—综合考虑付款数额及先后、网签、合同成立先后等因素予以认定），顺序在后的購(gòu)房人继续履行合同诉求将无法得到支持。

　　八、买房人不具(jù)备被安(ān)置身份而无法选房

　　由于定向安(ān)置房是对特定人群的安(ān)置，所以有(yǒu)资格选房的人在前期签订相关补偿协议时都已由拆迁部门登记记录。

　　其后，买受人虽然支付对价購(gòu)买了选房凭证，但由于其不具(jù)备被安(ān)置资格，即便持有(yǒu)选房单也存在无权选購(gòu)安(ān)置房的风险。

　　九、出卖人安(ān)置房被作(zuò)為(wèi)强制执行财产(chǎn)

　　受房屋竣工(gōng)、房产(chǎn)证取得时间较長(cháng)或者上市交易时间限制等因素，定向安(ān)置房买卖合同的履行期限往往较長(cháng)。

　　若卖房人在房屋所有(yǒu)权转移到購(gòu)房人名(míng)下之前因个人债務(wù)被依法强制执行，则该定向安(ān)置房将面临被查封、拍卖等强制执行的风险。

　　买受人虽有(yǒu)提出执行异议的权利，但一方面会耗费时间、金钱等成本；另一方面，其异议是否成立还需符合法律相关规定，一旦异议不成立，则面临房、钱两空的风险。

　　十、房屋被卖房人设置权利负担无法过户

　　安(ān)置房具(jù)备办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权登记条件时时，首次产(chǎn)权证办(bàn)理(lǐ)只能(néng)登记在被安(ān)置人名(míng)下。实践中(zhōng)，有(yǒu)些被安(ān)置人出售房屋是因為(wèi)陷入经济困难，经常拆东墙补西墙，向多(duō)人借贷。若購(gòu)房人未能(néng)及时办(bàn)理(lǐ)二次过户手续，房屋可(kě)能(néng)被卖房人设置抵押、典当等权利负担。当卖房人无力涤除负担登记时，除非买受人出资将过户障碍解除，否则将面临无法过户的风险。

　　对于以上法律风险，许鑫律师為(wèi)大家整理(lǐ)了五条防范措施

　　一、出于避免交易风险考虑，尽量不要購(gòu)买此类房屋；如果一定坚持購(gòu)买，建议尽量进行现房交易，避免合同、指标两种交易方式。

　　二、全面了解与交易房产(chǎn)的相关政策性规定。在签订定向安(ān)置房买卖合同之前，購(gòu)房人可(kě)通过咨询相关拆迁单位或房地产(chǎn)开发商(shāng)、查看宣传手册、不动产(chǎn)权证、安(ān)置房认購(gòu)协议书等方式，对交易房产(chǎn)的性质(zhì)、是否存在上市交易限制、是否需要补交土地收益、整个交易所需周期等信息全面掌握后，再决定是否签订房屋买卖合同。

　　三、详细查询交易房产(chǎn)房源的真实性、房屋的权利负担情况、出卖人的处分(fēn)权、房屋是否已经对外出售、是否存在产(chǎn)权纠纷、是否存在权利负担等情况。為(wèi)保证出卖人的处分(fēn)权无瑕疵，可(kě)要求出卖人协调被拆迁院落的全部潜在权利人员都在买卖合同上签字，确认同意出卖房屋。

　　四、签订规范、详细的书面合同。对于初次领取房产(chǎn)证需要缴纳的费用(yòng)、上市交易需要补交的土地收益、产(chǎn)权人变更阶段产(chǎn)生的费用(yòng)，合同中(zhōng)应明确约定负担主體(tǐ)。对于尚未建成交付或存在上市交易禁止期间的房屋，建议合同中(zhōng)应明确约定房屋交付时间及协助办(bàn)理(lǐ)过户手续时间。為(wèi)保证顺利过户或者降低风险损失，建议購(gòu)房人要求预留一定比例的購(gòu)房款，待卖房人协助办(bàn)理(lǐ)过户手续后再行支付。

　　五、买受人应随时关注安(ān)置房产(chǎn)权证办(bàn)理(lǐ)通知，一旦房屋开始办(bàn)理(lǐ)产(chǎn)权登记，应催促出卖人及时办(bàn)理(lǐ)初始登记，并尽快办(bàn)理(lǐ)网签手续和过户登记，防止因房屋長(cháng)时间处于未过户的状态而造成其他(tā)隐患。