对于一方婚前贷款購(gòu)买不动产(chǎn)、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分(fēn)，是很(hěn)多(duō)离婚案件的核心问题。北京中(zhōng)恒信律师事務(wù)所侯孙惠律师依托法律条文(wén)要旨及审判实践，对离婚案件涉及贷款及增值房产(chǎn)的处理(lǐ)方法，供大家参考。

一、在离婚案件中(zhōng)，如果房产(chǎn)涉及贷款和增值情况，分(fēn)割方法通常遵循以下原则：

1.房产(chǎn)归属：

根据《最高人民(mín)法院关于适用(yòng)<中(zhōng)华人民(mín)共和國(guó)婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条的规定，夫妻一方在婚前签订不动产(chǎn)买卖合同，并以个人财产(chǎn)支付首付款并在银行贷款，婚后用(yòng)夫妻共同财产(chǎn)还贷，房产(chǎn)登记在首付款支付方名(míng)下的情况，离婚时该不动产(chǎn)由双方协议处理(lǐ)。

如果双方无法达成协议，人民(mín)法院可(kě)判决该不动产(chǎn)归产(chǎn)权登记一方，尚未归还的贷款為(wèi)产(chǎn)权登记一方的个人债務(wù)。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产(chǎn)增值部分(fēn)，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产(chǎn)权登记一方对另一方进行补偿。

2.补偿计算：

首先要计算诉争房产(chǎn)的升值率，即诉争房产(chǎn)现价格除以（结婚时诉争房产(chǎn)价格+共同已还利息+其他(tā)费用(yòng)）。

第二步计算非产(chǎn)权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分(fēn)乘以不动产(chǎn)升值率，该数额的一半即為(wèi)应补偿的数额。

3.实际操作(zuò)：

在实际司法实践中(zhōng)，法院可(kě)能(néng)会考虑多(duō)种因素，如共同还贷的款项、财产(chǎn)增值部分(fēn)以及双方的经济状况等，来确定补偿金额。

法院通常还会考虑到照顾子女和女方权益的原则，确保补偿计算的公(gōng)平性。

二、实践审判规则

1.对“不动产(chǎn)成本”的计算情形分(fēn)析

在适用(yòng)婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分(fēn)的数额等于以夫妻共同还贷部分(fēn)乘以不动产(chǎn)升值率。所称不动产(chǎn)升值率，是用(yòng)不动产(chǎn)现价格除以不动产(chǎn)成本，不动产(chǎn)成本包括購(gòu)买时不动产(chǎn)价格＋共同还贷的利息部分(fēn)＋其他(tā)费用(yòng)（比如契税、印花(huā)税、营业税、评估费等）。
具(jù)體(tǐ)“不动产(chǎn)成本”的计算标准如下：
一是，结婚时購(gòu)买不动产(chǎn)的情形。此时的“不动产(chǎn)成本”包括購(gòu)买时不动产(chǎn)价格＋共同还贷的利息部分(fēn)＋其他(tā)费用(yòng)。
二是，结婚前購(gòu)买不动产(chǎn)的情形。此时的“不动产(chǎn)成本”包括结婚时不动产(chǎn)价格＋共同还贷的利息部分(fēn)＋其他(tā)费用(yòng)。

2.离婚后房价下跌的处理(lǐ)

审判实践中(zhōng)，有(yǒu)时也会遇到房价下跌的情况，比如購(gòu)买房产(chǎn)时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产(chǎn)的现值反而比当初購(gòu)买时下跌了。面对这种房产(chǎn)没有(yǒu)增值甚至出现负增長(cháng)的情况，劳律师认為(wèi)，产(chǎn)权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有(yǒu)二：

一是一方婚前已经签订房产(chǎn)买卖合同，購(gòu)买什么地理(lǐ)位置、什么楼层、什么朝向的房产(chǎn)是購(gòu)买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，購(gòu)买方自然应当承担房价下跌的风险；

二是离婚时房产(chǎn)判归产(chǎn)权登记一方，如果只是用(yòng)于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质(zhì)性损失。