“一房二卖”，即行為(wèi)人在房产(chǎn)买卖过程中(zhōng)采取欺骗的手段，隐瞒房产(chǎn)已经被出售的事实，将房产(chǎn)再次出售给其他(tā)买家。司法实践中(zhōng)，这种行為(wèi)大多(duō)属于民(mín)事纠纷的范畴，但在某些情形下，卖方“一房二卖”或将构成合同诈骗罪。那么，到底哪些情况涉嫌犯罪？購(gòu)房者又(yòu)该如何避免落入骗局呢(ne)？本期内容，中(zhōng)恒信律师事務(wù)所太原分(fēn)所崔继梅律师就一房二卖问题中(zhōng)有(yǒu)关认定诈骗罪的法律问题，為(wèi)大家做解析。

　　审判实践中(zhōng)，區(qū)分(fēn)“一房二卖”究竟是民(mín)事欺诈还是诈骗犯罪的关键在于行為(wèi)人是否具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)他(tā)人購(gòu)房款的目的。认定行為(wèi)人是否具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)的目的，要避免单纯根据损失结果客观归罪，也不能(néng)仅根据被告人自己的供述，而应当坚持主客观相一致的原则，根据案件具(jù)體(tǐ)情况综合分(fēn)析。在判断行為(wèi)人主观上是否具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)目的时，首先要考察行為(wèi)人是否采取了刑法所规定的欺骗手段，其次要综合考虑其他(tā)情节，包括行為(wèi)前、行為(wèi)过程中(zhōng)以及行為(wèi)后的各种表现。

　　1.“一房二卖”的主要原因

　　在房产(chǎn)交易中(zhōng)，行為(wèi)人“一房二卖”可(kě)能(néng)基于不同的原因。有(yǒu)些行為(wèi)人為(wèi)了获取更高的经济利益，从而选择将房屋重复买卖。此种情况下，如果行為(wèi)人不逃避承担对先購(gòu)买者的违约责任，则认定其具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)目的要慎重。也有(yǒu)行為(wèi)人以出售房产(chǎn)為(wèi)幌子，主观上并无履行合同的意愿，也根本不具(jù)有(yǒu)交付房屋的意思，同时逃避承担违约责任，放任合同相对人财产(chǎn)损失后果的发生，则可(kě)认為(wèi)其具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)房款的嫌疑。

　　2.获得钱款后的处置方式

　　获得钱款后的处置方式客观上反映了行為(wèi)人是否具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)钱款的目的。若行為(wèi)人得款后将钱款用(yòng)于还债、赌博、个人挥霍，或将钱款用(yòng)于高风险投资、违法犯罪活动等，导致无法返还購(gòu)房款，则可(kě)以推定其具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)钱款的目的。

　　3.实际有(yǒu)无继续履行合同的意愿和能(néng)力

　　在签订多(duō)份合同后，行為(wèi)人是否具(jù)有(yǒu)履行合同的可(kě)能(néng)性，或者是否具(jù)有(yǒu)承担相应违约责任的能(néng)力，也是判断其主观意图的重要参考。如果行為(wèi)人辩称其无非法占有(yǒu)目的，会筹钱偿还被害人的钱款，需要考察行為(wèi)人的收入情况、债務(wù)情况、家庭资产(chǎn)情况等，综合评判其有(yǒu)无履行合同的可(kě)能(néng)性，如空有(yǒu)承诺但无实际兑现可(kě)能(néng)，不影响非法占有(yǒu)目的的认定，如果是因為(wèi)突发变故、经营状况恶化等客观原因致使合同不能(néng)履行，一般不认為(wèi)具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)目的。

　　4.无法履约时对待买受人的态度

　　在买方得知自己支付購(gòu)房款后无法获得房产(chǎn)时，通常会与卖方交涉。如果卖方在无法履行合同时，仍编造各种理(lǐ)由搪塞房屋买受人，拖延交付房屋，失联躲避，逃避执行，或者携带钱款逃匿，则充分(fēn)说明其具(jù)有(yǒu)非法占有(yǒu)他(tā)人購(gòu)房款的目的。